나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31336 [1] 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 146 월산아크로빌 101동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 일반성면 개암리 소재 "반성초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 단 독주택, 주거나지, 근린생활시설 등이 소재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 10층 중 제3층 제304호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 현황 "아파트부지"임.

인접 도로상태등

남동측 소재 왕복2차선 포장도로를 통해 주로 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-72)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반성초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

본 물건은 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 146번지에 위치한 월산아크로빌 101동 3층 304호 아파트로, 총 10층 건물 중 3층에 해당합니다. 본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 46.81㎡ (약 14.16평)

* 토지지분: 46.8105㎡ (약 14.16평)

* 건물면적: 59.80㎡ (약 18.09평)

* 건물지분: 59.7992㎡ (약 18.09평)

* 전용면적: 59.80㎡ (약 18.09평)

* 분양면적: 제공된 정보 내에서 명확히 확인되지 않으나, 건물면적(전용면적) 59.80㎡를 기준으로 판단 가능합니다.

1.3. 매각 정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경31336 (1)

* 감정가: 96,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 현대캐피탈주식회사

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 진주시 일반성면 개암리에 소재한 "반성초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 주거 나지, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 단지 남동측으로 왕복 2차선 포장도로를 통해 주로 진출입하고 있습니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 반성초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 반성초등학교 병설유치원도 자리하고 있습니다.

* 상업 및 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2019년 11월 4일에 접수된 진주축산업협동조합의 근저당권(을8)으로, 금액은 62,400,000원입니다. 매각으로 인해 이 권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권보존: 월산개발주식회사 (2005.06.07)

* 소유권이전: 정해영 (2005.06.30)

* 소유권이전: 박미경 (2008.05.23, 임의경매로 인한 매각)

* 근저당권: 진주축산업협동조합 (2019.11.04, 62,400,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 서민금융진흥원 (2023.12.27, 5,392,728원)

* 가압류: 현대캐피탈 (2024.02.19, 14,584,385원)

* 가압류: 서민금융진흥원 (2024.04.11, 23,593,643원)

* 강제경매: 현대캐피탈주식회사 (2025.11.03, 6,831,217원)

3.3. 인수되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (제시된 정보상 지상권 등 특별한 인수 권리는 없는 것으로 보입니다.)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 대항력 유무에 따라 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본 물건은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역에 속해 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

단지 인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 북서측 인근에 반성초등학교와 반성초등학교 병설유치원이 위치하고 있어, 자녀 교육 환경으로는 양호한 편입니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 양호하며, 남동측 왕복 2차선 도로를 통해 주요 도로망으로의 접근이 가능합니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.3. 주변 시설 정보

주변에는 반성초등학교가 자리하고 있으며, 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행될 수 있으며, 이 경우 경매 절차 및 매각 후 권리 관계에 복잡성이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 파악되었으며, 이는 향후 명도 과정이나 추가적인 법적 문제로 이어질 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있지만, 임대 관계 미확인에 따른 주의는 필수입니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 제2종일반주거지역

* 중로3류 (폭 12m~15m)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 상대보호구역 (반성초등학교, 반성초등학교병설유치원)

6.4. 주변 혐오시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 진주시의 소각시설 건립 관련 주민 갈등이 있으나, 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 일반성면의 주거지대에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라와 교육 시설 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 임대차 관계가 불분명한 점은 명확한 확인 및 주의가 필요합니다. 공동담보로 인한 복잡성 여부도 추가 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 반성초등학교 인근으로 교육 환경이 비교적 우수합니다.

* 지역 내 주거지대에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 감정가 96,000,000원을 기준으로 향후 시세 조사를 통해 저평가 여부 판단이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가 96,000,000원을 기준으로 하되, 실제 시장 조사, 유사 물건의 실거래가, 본 건의 현장 조사 결과(내부 상태, 점유 관계 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 임차인 인수 보증금이 없는 관계로, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정할 것을 권고합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 추가적인 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.