나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10789 [1] 경상북도 경주시 서면 아화리 705-33 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이한 · 평가일 2025.11.27

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 경주시 서면 아화리 소재 ‘경주서면농공단지’ 서측 인근에 위치하고 있음. 부근 일대는 구국도변을 따라 중·소규모의 공장, 농경지 등으로 형성되어 있으며 공장으로서 제반입지조건은 보통 정도임.

토지의 상황

① 형상 및 이용상황 : 사다리형에 가까운 토지로서 자체 지면은 평탄하며 공업용건부지로 이용 중임. ② 인접 도로상태 : 본건 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로 및 서측으로 폭 약 4미터의 콘크리트 포장도로에 접함. ③ 토지이용계획 및 공법상 제한사항 : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한(400))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

건물의 구조 및 현상

① 건물의 구조 일련번호 2-1) 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 외벽 : 샌드위치판넬 등 마감, 내벽 : 갈바륨잇기, 우레탄뿜칠 및 샌드위치 판넬 등 마감, 바닥 : 에폭시, 하드너 및 콘크리트 등 마감, 창호 :새시창호 및 방화셧더도어 마감임. 일련번호 2-2) 경량철골조 판넬지붕 단층으로 외벽 : 사이딩판넬 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 바닥 : 바닥재, 타일 등 마감, 창호 : 하이새시 창호 등임. 일련번호 2-3) 경량철골조 판넬지붕 단층으로 외벽 : 샌드위치판넬 등 마감, 내벽 : 갈바륨잇기, 우레탄뿜칠 등 마감, 바닥 : 에폭시, 콘크리트 등 마감임. ② 이용상황 일련번호 2-1) : 냉동창고, 공장(작업장) 등으로 이용 중임. 일련번호 2-2) : 사무실, 기숙사 등으로 이용 중임. 일련번호 2-3) : 급냉창고으로 이용 중임. ③ 설비내역 일련번호 2-1) : 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비와 냉동설비 등이 되어 있음. 일련번호 2-2) : 위생설비, 급배수설비와 난방설비 등이 되어 있음. 일련번호 2-3) : 냉동설비 등이 되어 있음. ④ 공부와의 차이 일련번호 2-1) : 공부상 용도가 '공장'이나 실제는 '공장 및 냉동창고'임. 일련번호 2-2) : 공부상 용도가 '사무실'이나 실제는 '사무실 및 기숙사'임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 폐수처리시설과 수전설비로서 현상 및 관리상태는 보통 정도임.

공작물의 현상

-.

기타참고사항

본건 지상에 후첨 "현황도(지적 및 건물개황도) 및 사진용지"에 표시된 바와 같이 '제시외건물(기호㉠~㉤)'이 소재함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2 중 공부상 용도 '공장'은 실제 '공장 및 냉동창고', '사무실'은 실제 '사무실 및 기숙사'임. 목록2 냉동창고, 냉동설비 포함 평가. 제시외 건물 2-1.은 목록2건물의 증축부분으로 일반건축대장에 등재된 건물이며 실사면적과 대장면적이 상이하나 대장면적으로 사정하여 평가. 제시외 건물 2-4.은 본건토지와 도로부지 등에 걸쳐있으므로 권리관계는 매수인이 확인할 필요가 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 경주지원 2025타경10789 (1)

소재지: 경상북도 경주시 서면 아화리 705-33

용도: 동물 및 식물 관련시설 (건축물 현황상 공장, 냉동창고, 사무실, 기숙사 등으로 이용 중)

감정가: 732,671,560 원

토지 면적: 2,013.00㎡ (약 609.97평)

건물 면적: 623.54㎡ (약 188.95평)

제시외 건물 면적: 189.80㎡ (약 57.42평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (등기부상 케이씨유엔피엘대부주식회사)

1.2. 건물 현황

본건 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층 또는 경량철골조 판넬지붕 단층으로 구성되어 있습니다.

* 일련번호 2-1)은 공부상 '공장'이나 실제로는 '공장 및 냉동창고'로 이용 중이며, 냉동창고, 냉동설비가 포함되어 평가되었습니다.

* 일련번호 2-2)는 공부상 '사무실'이나 실제로는 '사무실 및 기숙사'로 이용 중입니다.

* 일련번호 2-3)은 '급냉창고'로 이용 중입니다.

* 제시외 건물 2-1)은 목록2 건물의 증축 부분으로, 일반건축대장에 등재되어 있으나 실사 면적과 대장 면적이 상이하여 대장 면적으로 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

본건은 경상북도 경주시 서면 아화리에 소재한 '경주서면농공단지' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근 일대는 구국도변을 따라 중·소규모의 공장 및 농경지로 형성되어 있으며, 공장으로서의 제반 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 현황

토지는 사다리형에 가까운 형상으로 자체 지면은 평탄하며, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

북측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로, 서측으로는 폭 약 4미터의 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(일부제한(1000), 일부제한(400))에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본건의 말소기준권리는 2022년 5월 31일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

등기부상 을구의 근저당권 외 갑구의 소유권이전, 가압류, 그리고 현재 진행 중인 임의경매 개시결정 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 선순위 권리가 말소되지 않은 경우를 제외하고는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 채권 총액

토지 등기부상 채권 총액은 815,437,100원입니다.

건물 등기부상 채권 총액은 636,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

본건에는 인수할 만한 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 경주서면농공단지 인근에 위치하여 주변에 중·소규모의 공장들이 밀집해 있습니다.

주요 상업시설이나 편의시설은 해당 농공단지 내 또는 인근 마을에 산재할 것으로 예상됩니다.

4.2. 지역 특성

서면 지역은 농업과 공업이 혼합된 지역으로, 본건은 이러한 산업 단지 내의 시설로서 관련 업종의 수요가 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

본건은 산업단지 내 공장 시설이므로, 일반적인 주거 지역의 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 접근성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

다만, 북측 및 서측으로 도로가 접하고 있어 차량을 이용한 이동은 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 관련

제시외 건물 2-4.은 본건 토지와 도로부지 등에 걸쳐 있어 권리관계를 매수인이 별도로 확인할 필요가 있습니다.

6.2. 건축물대장과의 차이

제시외 건물 2-1.의 경우, 실사 면적과 대장 면적이 상이하나 대장 면적으로 평가되어 실제 이용 면적과 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 지역적 특이사항

주변 지역에 폐기물 처리 공장에서 화재가 발생한 사례가 있어, 산업 폐기물 처리 시설 등 잠재적 혐오 시설의 존재 가능성에 유의할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 경주시 서면 아화리에 위치한 공장 및 냉동창고 시설로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 경주서면농공단지 인근에 자리하여 산업 시설로서의 입지 조건은 보통 수준입니다.

제시외 건물을 포함하여 활용 가치가 있으며, 공부상 용도와 실제 이용 용도가 일부 상이하지만, 공장 및 냉동창고 등 산업 관련 용도로는 즉시 활용 가능할 것으로 보입니다.

권리 관계상 특이사항으로는 제시외 건물 2-4.의 토지 및 도로부지 경계 침범 가능성이 있으며, 이에 대한 매수인의 확인이 필요합니다.

전반적으로 정상적인 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물 일괄 매각으로 관리 및 운영 효율성이 높습니다.

* 제시외 건물 포함으로 실제 이용 면적이 더 넓어 활용도가 높습니다.

* 공장 및 냉동창고 시설로서 관련 업종의 즉시 활용이 가능합니다.

* 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수할 임차인의 보증금이 없으므로, 감정가 732,671,560원을 기준으로 시세, 현장 조사 결과, 권리 분석 결과, 그리고 입찰 참여자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

특히 제시외 건물 2-4.의 경계 관련 확인, 주변 지역의 잠재적 혐오 시설 가능성 등을 충분히 검토한 후, 수익성 및 투자 회수 기간을 고려하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.