나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52013 [1] 충청북도 청주시 청원구 우암동 380-10 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 청원구 우암동 소재 '청원구청' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

시멘벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로서, 외 벽 : 페인팅 마감 등임. 내 벽 : 페인팅 및 벽지 마감 등임. 바 닥 : 장판 및 타일 마감 등임. 창 호 : 새시 창호 임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경52013 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 우암동 380-10 3층301호

구분: 연립주택

감정가: 1억 1200만원

토지 면적: 65.74㎡ (약 19.89평)

건물 면적: 65.94㎡ (약 19.95평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 동청주신용협동조합

1.1. 입지조건

주위환경:

대상 물건은 충청북도 청주시 청원구 우암동 소재 '청원구청' 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

등기부상 말소기준권리는 2016년 5월 27일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 78,000,000원)입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:'로 기재되어 있으나, 통상적으로 이러한 경우에도 말소기준권리보다 선순위가 아니라면 소멸되는 것으로 간주됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없을 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 이 :

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-24

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계는 추가적인 확인이 필요합니다.

등기부 현황 요약:

* 소유권 이전: 정송만 (2012년 4월 30일), 김기대 (2016년 5월 27일, 매매금 105,000,000원)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (말소기준권리)

* 가압류: 우리금융캐피탈 (말소), 재단법인 (말소)

* 임의경매: 동청주신용협동조합 (말소)

등기부채권 총액:

말소기준권리 이후 등기부상 채권 총액은 약 127,297,151원입니다.

주의사항:

임차인의 경우 대항력은 없으나, 보증금 및 차임이 '0원'으로 신고되어 있어 실제 권리 관계는 달라질 수 있습니다. 낙찰 후에도 이러한 부분에 대한 면밀한 확인 및 대응이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

해당 물건은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 청원구청이 인근에 있어 행정 관련 편의성은 높습니다. 전반적인 상권은 보통 수준으로 평가됩니다.

인근 시설:

단지 내 또는 인근에 편의점, 마트, 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

혐오시설:

제공된 정보 및 일반적인 주위 환경 분석 결과, 현재 시점에서 특별히 인지되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 정확한 판단을 위해서는 현장 답사를 통한 상세 확인이 권장됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 상태:

본건은 시멘트벽돌조 슬래브지붕의 3층 건물이며, 1984년 4월 12일 사용승인되었습니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 페인팅 및 벽지 마감, 바닥은 장판 및 타일 마감으로 일반적인 주택 상태를 유지하고 있습니다. 창호는 새시로 되어 있습니다.

이용 상태:

현재 연립주택으로 이용 중에 있습니다.

설비 내역:

난방 설비, 위생 및 급배수 설비 등 기본적인 주거 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화:

1984년에 건축되어 약 40년 경과된 건물로, 향후 예상치 못한 유지보수 비용이나 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

시세 변동성 및 감정가 괴리:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 65.61㎡)의 연립주택이 2026년 4월 60,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 112,000,000원과 상당한 차이를 보입니다. 따라서 시세 변동에 따른 잠재적 가격 하락 위험을 고려해야 합니다.

미상 임대차 정보:

등기부상 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 권리 관계가 예상과 다를 가능성이 있습니다. (다만, 현 정보상 대항력은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 청주시 청원구 우암동에 위치한 연립주택으로, 일반적인 주거 및 교통 환경은 보통 수준입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 보이며, 이는 투자 시 안전성을 더하는 요소입니다. 그러나 건축된 지 약 40년이 경과한 노후 건물이며, 가장 유사한 조건의 최근 거래 사례가 감정가보다 훨씬 낮게 형성되어 있어 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요합니다. 총 채권액이 1억 2천만원을 초과하고 감정가가 1억 1천만원임을 고려할 때, 유찰될 가능성도 있으며, 최저 입찰가 대비 실제 가치 판단이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

권리 인수 부담 없음:

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 소멸되며, 임차인의 대항력 또한 없어 안전하게 물건을 취득할 수 있습니다.

가격 메리트 (잠재적):

유사한 조건의 물건이 감정가보다 현저히 낮은 가격에 거래된 사례가 있어, 최저 매각가율을 활용한 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다. 단, 이는 철저한 시장 조사와 물건 상태 파악을 전제로 합니다.

지역 내 수요:

우암동 지역의 꾸준한 주택 수요는 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승의 기반이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 112,000,000원

유사 물건 최근 매매가 (참고): 약 60,000,000원 (예: 우암동 375-1번지 연립, 65.61㎡, 1981년식)

총 채권액: 127,297,151원

분석:

본건의 감정가(112,000,000원)와 유사 면적의 연립주택 실거래가(60,000,000원) 사이에 상당한 시세 차이가 존재합니다. 1984년 준공된 건물임을 감안한 노후화 및 향후 발생 가능한 수리 비용을 고려해야 합니다. 권리 인수 부담이 없는 점은 긍정적이나, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위:

65,000,000원 ~ 85,000,000원

산정 근거:

가장 유사한 조건의 최근 실거래가(60,000,000원)를 기준으로 삼았습니다. 여기에 감정가와의 괴리, 건물의 상태, 잠재적 수리비, 그리고 향후 시장 가치 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여 예상 범위를 설정하였습니다. 입찰 시에는 최저 매각가율, 본인의 자금 계획, 그리고 현장 방문을 통한 물건 상태와 주변 환경에 대한 면밀한 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.