나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51995 [1] 충청북도 보은군 보은읍 죽전리 227-97 홍익그린빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 보은군 보은읍 죽전리 소재 '보은고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는등 제반 교통상황 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호(1-가~3-다): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제2층 제201호, 제3층 제303호, 제4층 제403호로서, -외 벽: 치장쌓기 등 마감입니다. -내 벽: 벽지도배 등 마감입니다. -창 호: 샷시창호 등 마감입니다.

이용상태

기호(1-가~3-다): 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기호(1-가~3-다): 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 5~6미터의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 도시지역(보은), 준공업지역, 가축사육제한구역(2024-07-05)(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전 법>, 하수처리구역<하수도법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 청주지방법원 2025타경51995 (1)

* 소재지: 충청북도 보은군 보은읍 죽전리 227-97 홍익그린빌 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 54,000,000원

* 토지 면적: 26.18㎡ (약 7.92평) / 토지 지분: 26.179㎡ (약 7.92평)

* 건물 면적: 42.27㎡ (약 12.79평) / 건물 지분: 42.275㎡ (약 12.79평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 손OO

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 보은군 보은읍 죽전리 소재 '보은고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상황: 남측으로 폭 약 5~6미터의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역(보은), 준공업지역, 가축사육제한구역(2024-07-05)(전부제한 구역), 배출시설설치제한지역, 하수처리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(2021.6.16.등기)가 있으며, 임대보증금 45,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 이전 (박철균, 2016-06-27)

* 주택 임차권 (채노송화, 2021-06-16 등기, 보증금 45,000,000원, 전입 2020-01-06, 확정 2019-12-27, 인수되는 권리)

* 소유권 이전 청구권 가등기 (신영선, 2022-03-04)

* 강제 경매 개시 결정 (손해은, 2025-11-17 등기, 채권액 792,890,736원, 말소 기준 권리)

* 임차인 현황:

* 임차인: 신해진

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-04-15

대항력: 있음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 미기재.

* 임차인: 채노송화

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-01-06

확정일자: 2019-12-27

배당신고일자: 2021-06-16

대항력: 있음

비고: 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 함.

1.3. 상권분석

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* 주변 건물 및 단지 정보: 본건은 '홍익그린빌' 단지 내에 위치하며, 2012년 건축된 다세대주택입니다.

* 최근 매매 사례 분석: 주변 '홍익그린빌' (227-99번지)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 1월 22일에 전용면적 42.275㎡ (약 12.79평)인 4층 매물이 55,000,000원 (5,500만원)에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(54,000,000원)와 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

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* 주변 시설: 본건 인근에 보은고등학교가 위치하며, 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설 유무: 주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인 인수 보증금: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 채노송화(보증금 45,000,000원)의 보증금 중 배당에서 전액 변제되지 아니하는 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 요인이 됩니다.

* 기타 권리 관계: 강제경매 채권액이 792,890,736원으로 매우 높아, 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 보은군 보은읍 소재 다세대주택으로, 감정가 및 최근 실거래가 수준이 유사한 물건입니다. 입지 및 주변 환경은 보통 수준이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크가 존재하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 시세 대비 합리적인 가격 형성 가능성: 대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해 경매 낙찰가가 시세 대비 낮게 형성될 여지가 있습니다.

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 물건은 대항력 있는 임차인 채노송화의 보증금 45,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 현 시세(약 55,000,000원)와 인수 보증금을 고려할 때, 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세를 초과하지 않도록 하는 것이 중요합니다.

총 지출액을 시세 수준인 55,000,000원으로 맞추기 위해서는 입찰가를 약 10,000,000원 수준으로 고려해야 합니다. 따라서 예상 입찰가는 10,000,000원에서 20,000,000원 사이로 제안합니다.

주의: 이는 인수 보증금을 제외한 입찰가이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 정도, 채권액, 임차인 배당 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.