나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1026 [1] 경상남도 진주시 수곡면 대천리 산1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1~3) 경상남도 진주시 수곡면 대천리 소재 구태마을 북동측 인근(기호1,2) 및 북측 인근(기호3)에 각각 위치하며, 부근은 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 져 있습니다. 기호(4,5) 경상남도 진주시 수곡면 사곡리 소재 하대마을 북서측 인근(기호4) 및 남동측 인 근(기호5)에 각각 위치하며, 부근은 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있습니다. 기호(6) 경상남도 진주시 수곡면 효자리 소재 효동마을회관 동측 근거리에 위치하며, 부근은 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

기호(1~3,5) 차량 접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다. 기호(4,6) 차량 접근 곤란하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 자연림입니다. 기호(2) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 자연림이고, 일부는 조림지 등입니다. 기호(3) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 자연림이고, 일부는 조림지입니다. 기호(4) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 자연림입니다. 기호(5) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 자연림이고, 일부는 개간된 상태입니 다. 기호(6) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 자연림입니다.

인접 도로상태

기호(1) 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 기호(2) 북서측 및 남측으로 폭 약 4m내외의 포장도로에 각각 접합니다. 기호(3) 남동측으로 폭 약 4m내외의 포장도로에 접합니다. 기호(4) 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다. 기호(5) 남동측으로 폭 약 3m내외의 포장 진입로 개설되어 있고, 남측으로 폭 약 2m내외의 포장농로에 접합니다. 기호(6) 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 농림지역(농림지역), 보전관리지역, 생산관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가 축사육제한(2025-10-27)(모든축종 제한), 가축사육제한구역(2025-10-27)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 역사문화환경보존지역(2023-05-30), 보전산지, 임업용 산지, 준보전산지, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 1호)에 속합니다. 기호(2) 계획관리지역(계획관리지역), 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(2025 -10-27)(모든축종 제한), 준보전산지, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1 호)에 속합니다. 기호(3) 농림지역(농림지역), 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한), 가축사육제한구역(2025-10-27)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 역사문화환경 보존지역(2023-05-30), 사방지, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인 지역(수도법시행령 제14조의3 1호)에 속합니다. 기호(4) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(2025-10-27)(닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한), 가축사육제한구역(2025-10-27)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(수도법시 행령 제14조의3 1호), 하천구역(2019-08-16)(수곡천)에 속합니다. 기호(5) 농림지역(농림지역), 보전관리지역, 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역 (2025-10-27)(모든축종 제한), (낙동강)수변구역, 역사문화환경보존지역(2023-05- 30), 사방지, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1 호)에 속합니다. 기호(6) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한), (낙동강)수변 구역, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)에 속 합니다.

제시목록 외의 물건

별지 '토지 감정평가명세표' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

물건 비고

-토지 일부는 계획도로에 저촉되어 이를 고려하여 평가함.
-분묘 11기 소재하며, 최저매각가격은 분묘소재 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

* 사건번호: 진주지원 2025타경1026 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 수곡면 대천리 산1

* 용도: 임야

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 진주시산림조합 (등기부 요약 및 관련 자료 참고)

* 매각대상: 토지매각

1.2. 감정가및면적

* 감정가: 312,600,000원

* 토지면적: 64,539㎡ (약 19,523평)

* 건물면적: 0㎡

1.3. 특이사항

* 공동담보 물건

* 분묘기지권 성립 여지 있음

2. 입지조건

2.1. 소재지및주위환경

* 본 물건은 경상남도 진주시 수곡면 대천리 산1에 위치합니다.

* 주변 지역은 구태마을, 하대마을, 효동마을 등과 인접해 있으며, 일반주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 전형적인 농산촌 지역의 환경을 가지고 있습니다.

* 수곡면 사무소가 대천리에 위치하여 행정 중심지와의 연관성을 찾을 수 있습니다.

2.2. 교통및접근성

* 일부 토지는 차량 접근이 가능하며 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 그러나 다른 일부 토지는 차량 접근이 곤란하거나 맹지에 해당하여 인접 토지를 통한 접근이 필요합니다.

* 토지 일부는 폭 3~4m 내외의 포장도로 및 농로에 접하고 있으며, 일부 필지는 서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.

2.3. 토지이용현황및계획

* 토지 형태는 완경사 또는 중경사 내 부정형으로 자연림이 대부분을 차지하며, 일부는 조림지 또는 개간된 상태입니다.

* 본 토지는 농림지역, 보전관리지역, 계획관리지역 등 복합적인 용도 지역에 속해 있습니다.

* 토지이용계획상 소로2류(계획도로)에 저촉되는 부분이 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 사방지, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역, 수변구역, 하천구역 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 현재 소유권은 여러 차례의 이전 및 공유물 분할 과정을 거쳐 등기되어 있습니다.

* 등기부등본상 말소기준권리는 2011년 11월 1일 접수된 진주시산림조합의 근저당(을1)입니다.

* 해당 근저당 및 이후 등기된 권리(지상권, 근저당, 가압류, 임의경매)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액 합계는 199,606,532원입니다.

3.2. 매각으로소멸되지않는권리

* 분묘기지권 성립 여지가 있습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 권리가 될 수 있습니다.

3.3. 임차인현황

* 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 현재 파악되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대차 관계는 미상으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변지역특성

* 본 물건은 진주시 외곽의 농림 및 관리지역에 위치한 임야로서, 주변은 농업 및 산림 활동이 주를 이루는 농산촌 지역입니다.

* 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 농경지와 임야, 소규모 주택 위주로 형성되어 있어, 생활 편의를 위해서는 인근 읍면 소재지나 진주시내로의 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의및생활기반시설

* 인근 마을이 소재하고 있으나, 종합병원, 대형마트, 교육시설 등 주요 편의 시설은 본 물건지에서 상당한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 지역 내 일반 교통 사정은 보통으로 평가되나, 일부 필지는 접근성이 낮아 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 토지관련제한사항

* 토지의 일부가 계획도로(소로2류)에 저촉되어 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 농림지역, 보전산지, 가축사육제한구역 등 다수의 공법상 개발행위 제한이 존재하여, 토지의 활용 가능성이 제한적이거나 특정 목적(농업, 임업 등)으로만 활용될 수 있습니다.

* 일부 토지는 개발제한구역 해제 이후에도 보전녹지 등으로 묶여 있어 개발 가용지가 제한적인 진주시의 도시 공간 구조적 특성이 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 분묘기지권및분묘

* 총 11기의 분묘가 소재하고 있으며, 이는 분묘기지권 성립 가능성을 높입니다.

* 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 이용 및 관리에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다.

* 감정평가 시 분묘 소재가 고려되었으나, 실제 매수인은 분묘 이장 등에 대한 협의 또는 법적 절차를 추가로 진행해야 할 수 있습니다.

6.3. 도로접근성제한

* 일부 토지는 맹지에 해당하거나, 차량 접근이 곤란한 경우가 있어 토지의 활용도를 저하시킬 수 있습니다.

* 접속된 도로가 폭 3~4m 내외로 좁은 경우, 대형 차량의 접근이나 개발 시 기반 시설 확충에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

7.1. 물건요약

* 본 물건은 진주시 수곡면 소재의 넓은 임야로서, 다양한 토지이용 규제와 11기의 분묘, 일부 맹지 및 접근성 제한 등의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 깨끗한 편입니다.

* 다만, 분묘기지권은 매수인이 인수해야 할 잠재적 부담으로 작용할 수 있습니다.

7.2. 평가

* 투자 목적에 따라서는 넓은 면적과 향후 지역 개발 가능성을 보고 접근할 수 있으나, 현재로서는 직접적인 개발이나 활용에 많은 제약이 따를 것으로 예상됩니다.

* 장기적인 관점에서 농업, 임업, 산림 관련 사업, 또는 자연 보전 목적의 투자가 적합할 수 있습니다.

8. 투자포인트

8.1. 강점

* 넓은 토지 면적: 약 19,523평에 달하는 광대한 임야 면적을 보유하고 있습니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

8.2. 잠재력

* 지역 개발 가능성: 장기적으로 해당 지역의 개발 계획이나 법규 변경 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 농업 및 임업 활용: 농림지역에 속해 있어 농업, 임업, 산림 관련 사업 등 본연의 토지 용도에 따른 활용이 가능합니다.

9. 예상입찰가

9.1. 산정근거

* 감정가: 312,600,000원 (평당 약 16,000원)

* 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 분묘기지권, 토지 일부의 계획도로 저촉, 맹지 및 접근성 불량 등 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 최저매각가격은 분묘 소재를 감안하여 평가된 금액입니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

* 실제 입찰가는 현재 시장 상황, 개인의 투자 성향, 토지 활용 계획 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.