나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53397 [1] 경기도 하남시 망월동 1143-1 미사강변 오벨리스크 10층103-1054호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '미사역' 북동측에 위치한 부동산으로서 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장, 미사역 이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 내 제10층 제103-1054호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅, 복합판넬 등 마감 내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔(복층구조)로 이용중임.(후면‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생, 급배수, 지역난방설비, 승강기 설비, 소화전설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측으로 약 30미터 내외, 20미터 내외의 도로 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-14)(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법> 중점경관관리구역(2016-10-06), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 성남지원 2025타경53397 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1143-1 미사강변 오벨리스크 10층 103-1054호

용도: 오피스텔

감정가: 402,000,000원

토지면적: 11.64㎡ (약 3.52평)

토지지분: 11.643㎡ (약 3.52평)

건물면적: 46.58㎡ (약 14.09평)

건물지분: 46.5818㎡ (약 14.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2020년

2. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

1.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '미사역' 북동측에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 미사역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 대체로 보통으로 평가됩니다.

1.3. 건물 구조

본건은 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 10층 103-1054호에 해당합니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 및 복합 판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배와 일부 타일 마감 등으로 구성되어 있습니다. 창호는 새시 창호가 설치되어 있습니다.

1.4. 이용상태

현재 본건은 오피스텔(복층 구조)로 이용 중입니다.

1.5. 토지 형상 및 이용상태

토지는 대체로 사다리형이며, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.

1.6. 인접 도로상태

본건 동측 및 서측으로 각각 약 30미터 및 20미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류, 중로2류 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한 사항을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

본건의 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

3.1. 말소기준권리

수원지방법원 성남지원의 강제경매 개시 결정 등기(2025타경53397)가 말소기준권리입니다. 채권액은 400,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 3번 임차권 등기가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

* 임차인: 조

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 18일

* 확정일자: 2022년 6월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일자 2024년 10월 31일. 임차보증금 400,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.3. 말소될 권리

소유권이전 1번 신탁등기 말소, 소유권 이전 등기, 그리고 말소기준권리인 강제경매 개시 결정 등기는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.4. 인수 보증금 합계

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있으나, 위에 명시된 바와 같이 대항력 있는 임차권의 보증금 400,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있어, 실제 인수 보증금 발생 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역의 상권은 다음과 같습니다.

* 주변 상업 시설: 미사역 역세권에 위치하여 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 복합적으로 분포하고 있습니다. 오피스텔 및 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 직접 상권: 오피스텔 자체의 상업 시설 및 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

생활 편의성과 관련된 정보는 다음과 같습니다.

* 편의 시설: 인근 버스 정류장 및 미사역을 통한 대중교통 접근성이 우수합니다. 주변 아파트 단지와 상업 시설을 통해 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 주거 환경: 미사강변 도시개발지구 내에 위치하여 신축 오피스텔 및 상업 시설이 잘 갖추어진 편입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 선순위 임차권 인수 위험: 대항력 있는 임차인의 보증금 400,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 상당한 금액이므로 입찰 전 반드시 인수 여부 및 금액을 명확히 확인하고 신중히 접근해야 합니다.

* 토지거래허가구역 지정: 본건 토지는 지정 기간 내 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 매수자의 자격 및 취득 목적에 따른 허가 가능성을 확인해야 합니다.

* 높은 감정가 대비 시세: 감정가가 402,000,000원으로 책정되어 있으나, 최근 실거래가 및 면적 대비 시세 분석 결과, 실제 시장 가치보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 미사역 인근의 신축 오피스텔로 입지 조건은 양호하나, 4억원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차권이 인수될 가능성이 매우 높아 투자 시 상당한 주의가 필요합니다. 임차인과의 명도 협상 또는 보증금 전액 회수 가능성 여부에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 하며, 해당 리스크를 충분히 감안한 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 미사역 초역세권 입지로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 2020년 준공된 신축 오피스텔로서 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다.

* (리스크 요인 해소 시) 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 산정되었습니다.

* 감정가: 402,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (27.62㎡ 기준, 2026년 3월~5월): 155,000,000원 ~ 180,000,000원 (평당 약 561만 ~ 651만 원)

* 본건 건물면적: 46.58㎡ (약 14.09평)

시세 분석 결과, 본건과 유사한 크기(27.62㎡)의 오피스텔이 약 1.55억 ~ 1.8억 원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건의 면적(46.58㎡)에 적용하면, 실제 시장 가치는 약 2.6억 ~ 3.0억 원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건의 가장 큰 위험 요인은 400,000,000원의 대항력 있는 임차보증금 인수 가능성입니다. 이 보증금을 인수해야 할 경우, 총 부담액은 (입찰가 + 400,000,000원)이 됩니다.

만약 본건의 시장 가치를 약 3.0억 원으로 보더라도, 4.0억 원의 임차보증금을 인수하게 되면 매수자는 손실을 보게 됩니다. 따라서, 입찰가는 이러한 인수 부담을 반영하여 매우 낮게 책정되어야 합니다.

현실적으로, 임차보증금 4.0억 원을 전부 인수해야 하는 상황을 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 150,000,000원

이는 매수인이 상당한 금액의 손실을 감수하거나, 임차인과의 협상을 통해 보증금 부담을 줄일 수 있다는 전제가 필요함을 의미합니다. 본 입찰가 범위는 보증금 인수 위험을 고려한 최소한의 투자 가치를 반영한 것이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 법률 및 현장 조사를 통해 위험 요인을 재평가해야 합니다.

* 주변 시설 확인: 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 계획적으로 개발된 주거 및 상업 복합 지역으로 파악됩니다. 다만, 최종적인 환경 판단을 위해서는 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.