나이스옥션 법원경매 창원 2025타경798 [1] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-2 동성올림픽타운 지하1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 "중앙사거리" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 숙박시설, 위락시설, 업무용빌딩 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주변여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 관내 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조라멘조 평슬래브지붕 지하4층/지상10층 중 지하1층 101호외 2개호로서, (사용승인일 : 1993.02.04.) 외벽 : 화강석붙임, 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 타일, 벽돌, 벽지 및 내부 인테리어 등 마감. 바닥 : 투명에폭시, 강화마루, 타일 등 마감. 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

일련번호(1) : 운동시설(바르셀로나골프)로 이용중임. 일련번호(2) : 근린생활시설(음식점)로 이용중임. 일련번호(3) : 근린생활시설(바르셀로나골프 내 휴게실)로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수, 시스템 냉·난방설비, 지하주차장, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 세장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 광로1류, 북서측으로 소로2류와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 광로1류(폭 70m 이상)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(중앙지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

본건 집합건물중 일련번호(3)은 귀 제시목록상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점), 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현황 기호(1)의 휴게실로 이용중인바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 본건 집합건물의 표시는 귀 제시목록에 의하였고, 일련번호(1~3)은 집합건축물대장상 2011.08.22.자로 전유면적이 변경되었으나, 소유권·대지권은 미정리된 것으로 판단되는바, 향후 소유권·대지권의 변동이 있을 수 있는바, 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각.
목록3. 현황 '목록1.의 휴게실'
감정서에 의하면 목록1~3 집합건축물대장상 2011. 8. 22.자로 전유면적 변경되었으나, 소유권 및 대지권은 미정리된 것으로 조사.
부동산현황조사보고서에 의하면 연체료 포함 미납 관리비가 약 1억 25만원으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경798 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-2 동성올림픽타운 지하1층101호

용도: 근린상가

감정가: 1,944,000,000원

토지면적: 426.68㎡ (약 129.03평)

토지지분: 426.68㎡ (약 129.03평)

건물면적: 1886.60㎡ (약 570.73평)

건물지분: 1886.6㎡ (약 570.73평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

건축물 정보:

- 건물명: 동성올림픽타운

- 주구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트라멘조

- 지붕: 평슬라브

- 사용승인일: 1993년 02월 04일

- 총 층수: 지하 4층 / 지상 10층

- 총 호수: 175호

- 연면적: 26103.52㎡

- 대지면적: 2948.6㎡

- 건축면적: 1720.01㎡

특이사항:

* 일괄매각 대상입니다.

* 목록3은 현황상 '목록1'의 휴게실로 사용 중입니다.

* 집합건축물대장상 2011년 08월 22일자로 전유면적 변경이 있었으나, 소유권 및 대지권 정리가 미비된 것으로 조사되었습니다. 향후 소유권 및 대지권 변동 가능성이 있으므로 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

* 부동산현황조사보고서에 따르면, 연체료를 포함한 미납 관리비가 약 1억 25만원으로 조사되었습니다.

1.1. 입지조건

* 소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-2 동성올림픽타운 지하1층101호에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건은 "중앙사거리" 남서측 인근에 자리 잡고 있으며, 주변에는 오피스텔, 숙박시설, 위락시설, 업무용 빌딩 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다. 주변 여건은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 위치 및 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 도로 접근성: 남동측으로는 광로1류(폭 70m 이상), 북서측으로는 소로2류(폭 8m~10m)와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

* 토지 이용 계획: 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로1류 및 소로2류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2012년 04월 09일자 횡천농업협동조합 및 하동농업협동조합의 근저당권 (각 금 1,170,000,000원)이 말소 기준 권리가 됩니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 2011년 01월 26일 (이경진 외 1명)

* 근저당권: 횡천농업협동조합, 하동농업협동조합 (말소 기준), 한국외환은행 (말소)

* 압류: 창원시, 창원시성산구청장 (교통유발부담금 체납), 국민건강보험공단 (말소)

* 가압류: 수협은행, 신용보증기금, 메리츠캐피탈주식회사 (말소)

* 임의경매: 하동농업협동조합 (본 경매 개시 결정) (말소)

* 총 등기부 채권액: 2,878,210,780원

* 임차인 현황:

* 임차인: 비케이종합마케팅협동조합

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022년 11월 01일

* 대항력: 없음

* 임차인: 이경숙

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2013년 10월 10일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 경상남도 창원시 성산구 중앙동 일대는 "중앙사거리"를 중심으로 오피스텔, 숙박시설, 위락시설, 업무용 빌딩 등 다양한 용도의 시설이 밀집한 지역입니다.

* 인근에 동성올림픽타운 내 92개의 점포가 운영 중이며, 음식점, 기타 소매업, 근린생활서비스 업종이 주를 이루고 있습니다.

* 주변에는 "한우마을"과 같은 식당들이 있으며, 창원세무서, 한국폴리텍VII대학, 한국기계연구원 등 공공기관 및 교육시설도 소재하여 유동인구 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 중앙동은 창원시 내에서 상권 활성화 정도가 높은 지역 중 하나로 평가받고 있습니다.

* 현재 본건은 운동시설(골프), 근린생활시설(음식점), 근린생활시설(휴게실) 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 중앙동 도보 4분 거리에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 다수의 호텔, 식당, 상점 등이 인접해 있어 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 공공기관: 창원세무서, 창원시성산구청(인근) 등 행정기관 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 연체료 포함 미납 관리비가 약 1억 25만원으로 조사되었습니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 납부해야 할 추가 비용이 될 수 있습니다.

* 서류상 차이 및 미정리 권리:

* 집합건축물대장상 전유면적 변경이 있었으나 소유권 및 대지권 정리가 미비되어 있어, 향후 소유권 및 대지권 변동 가능성이 있습니다. 경매 진행 시 반드시 확인이 필요합니다.

* 목록3의 경우, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 제1종근린생활시설(소매점)로 기재되어 있으나, 현황은 '휴게실'로 이용되고 있습니다. 이는 실제 이용 및 권리관계 확인이 필요함을 시사합니다.

* 건물 노후화: 1993년 사용 승인된 건물로, 약 30년 이상 경과하여 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로 조사되었으나, 현재 등재된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 중심상업지역에 위치한 근린상가로, "중앙사거리" 인근의 우수한 입지 조건과 다양한 상업 및 업무시설과의 인접성을 강점으로 가집니다. 대중교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

하지만, 약 1억원이 넘는 상당한 금액의 미납 관리비, 집합건축물대장상 전유면적 변경 후 소유권 및 대지권 미정리 문제, 공부상 용도와 현황의 차이 등은 잠재적 리스크 요인입니다. 이러한 복잡한 권리 관계 및 서류상 문제는 입찰 전 철저한 현장 확인과 법률 검토를 통해 명확히 파악해야 합니다.

전반적으로 입지적 장점은 있으나, 명확한 권리관계 확인 및 미납 관리비 부담 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 창원시 핵심 상업 지역인 "중앙사거리" 인근에 위치한 최적의 입지입니다.

* 다양한 업종(운동시설, 음식점, 휴게실 등)으로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

* 주변에 오피스텔, 상가, 업무시설이 밀집하여 상권 활성화 및 유동인구 확보에 유리합니다.

* 토지 및 건물 면적이 상당하여 다양한 사업 확장 가능성을 보유하고 있습니다.

* 인근에 다수의 호텔, 공공기관, 교육시설이 위치하여 사업 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정가 외에 인근 부동산 시세, 유사 물건 거래 사례, 임차인 명도 가능성, 미납 관리비 인수 비용, 향후 건물 관리 및 활용 방안 등을 종합적으로 고려한 심층적인 권리분석 및 시장 조사가 필요합니다.

특히, 집합건축물대장상 전유면적 변경 후 소유권 및 대지권 미정리 문제, 공부상 용도와 현황의 차이, 상당한 금액의 미납 관리비 등은 입찰가 산정에 큰 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

본 보고서에서는 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 추가적인 부담은 없습니다. 다만, 위에서 언급된 모든 제반 사항을 면밀히 검토하신 후, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 위험 요소를 충분히 고려하여 합리적인 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 전문적인 부동산 컨설팅을 통해 진행하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.