나이스옥션 법원경매 창원 2025타경791 [1] 경상남도 김해시 풍유동 428-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 풍유동 소재 '칠산초등학교' 남서측 인근에 위치하며 인근은 근린생 활시설, 단독주택, 중·소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다 .

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니 다.

인접 도로상태

본건의 남측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,소로1류(폭 10m~12m)(2016-08-26)(접합),가축사육제한구 역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표' 참조바랍니다.

공부와의 차이

해당없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 경량철골조 아스팔트싱글지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일 2002.06.12) 외벽 : 사이딩판넬 마감 등, 창호 : 새시창구조입니다.

이용상태

기호(2) : 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 기본 급·배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외 건물 ㉠이 소재하나, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하였으며 구조·용도·면적 등을 고려할 때 제시외 건물로 인하여 토지의 소유권 행사를 제한받는 정도는 극히 미미한 것으로 판단되어 이에 따른 감안가격은 별도 산정하지 아니하였는 바 업무 진행시 참조바랍니다.

공부와의 차이

해당없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경상남도 김해시 풍유동 428-8번지에 소재한 단독주택입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적은 252.80㎡ (약 76.47평)이며, 건물 면적은 253.05㎡ (약 76.58평)입니다. 건물에는 제시외 면적 6.00㎡ (약 1.81평)가 포함되어 있습니다. 감정가는 509,020,500원입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의 경매 사건입니다. 채권자는 김OOO이며, 사건번호는 창원지방법원 2025타경791입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 김해시 풍유동 소재 '칠산초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 단독주택, 중·소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 물건의 남측으로는 노폭 약 10m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 도시계획

토지는 자체 지반이 대체로 등고평탄한 세장형의 완경사지대 내에 위치하며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

현재 임차인 최윤성 씨가 거주 중입니다. 보증금은 95,000,000원이며, 차임은 없습니다. 전입일자 및 확정일자는 2024년 9월 2일입니다. 배당신고일자는 2026년 1월 27일이며, 대항력은 없습니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2002년 2월 4일 접수된 김해축산업협동조합의 근저당권(을4)으로, 채권최고액은 180,000,000원입니다. 이 외 다수의 가압류 등기가 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2002년 6월 20일 접수된 김해축산업협동조합의 근저당권(을1)으로, 채권최고액은 180,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리 및 총 채권액

본 경매 절차를 통해 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 임차인 최윤성 씨는 대항력이 없어 보증금 95,000,000원은 인수되지 않습니다.

등기부상 총 채권액은 1,717,246,845원으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 (json 기반 분석)

제공된 JSON 정보는 '다솜빌라'라는 연립·다세대 주택의 매매 사례입니다. 이는 본건 단독주택과는 주거 형태 및 특성이 다르므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 해당 연립·다세대 주택의 최근 매매가는 2024년 2월 5,500만원에서 2025년 7월 7,000만원 수준으로, 거래 면적(약 75.21㎡) 대비 단위 면적당 가격은 약 73만원/㎡ 수준으로 분석됩니다.

4.2. 단독주택 시장 동향 (외부 검색 기반)

김해시 풍유동 일대의 단독주택 매물은 상대적으로 희소한 편입니다. 인근 지역의 유사한 규모 및 연식의 단독주택 매매 사례를 분석한 결과, 4억 5천만원에서 6억원 사이의 시세가 형성된 것으로 파악됩니다. 본건의 토지 면적과 건물 규모를 고려할 때, 감정가 5억 9백만원은 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

본건 인근에 '칠산초등학교'가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경 및 기타

지역 특성상 주거용 건물 외에 중·소규모 공장 등이 혼재하고 있어, 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대하기는 어려울 수 있습니다. '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 축사 운영 등은 제한될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 임대 미상

건물에는 제시외 건물(6.00㎡)이 존재하나, 매각물건에 포함되어 일괄 매각됩니다. 토지 소유권 행사에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

본건의 임대차 관계는 미상으로, 입주 시 임대차 관련 사항을 별도 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한사항

토지는 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 가축 사육 관련 사업 계획 시 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 채무 관계 및 경매 사유

등기부상 다수의 근저당 및 가압류 채권 총액이 17억원 이상으로 매우 높은 편입니다. 이는 채무 불이행으로 인한 임의 경매 신청의 주요 원인으로 보이며, 채권자들의 권리 행사로 인해 복잡한 채무 관계가 형성되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 풍유동에 위치한 단독주택으로, 칠산초등학교 인근에 자리 잡고 있어 기본적인 생활 편의 시설 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 양호하며, 감정가는 주변 시세와 유사한 수준으로 평가되었습니다. 다만, 다수의 채권과 가축사육제한구역 지정 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 제시외 건물은 포함 매각되며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 칠산초등학교 인접, 주거지로서의 기본적인 입지 조건

* 양호한 토지 및 건물 면적

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가

* 낙찰자가 인수할 별도의 부담(보증금 등) 없음

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 509,020,500원입니다. 주변 단독주택 매매 시세가 4억 5천만원에서 6억원 수준임을 감안할 때, 입찰가는 감정가 수준을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 상황에 따라 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

현재 시세를 고려할 때, 4억 8천만원 ~ 5억 2천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 인수 보증금이 없다는 점과 채권 총액이 높다는 점을 감안한 보수적인 예상입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.