나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12408 [1] 경상남도 창원시 진해구 남문동 1256-1 시티프라디움2차아파트 206동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 창원시 진해구 남문동에 소재하는 시티프라디움2차아파트 206동 4층 402호와 그 부지로서 주위는 아파트단지로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 중 4층 402호로서, 외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 새시창호 입니다.

이용상태

1. 아파트로 이용중임. ※ 현장실사시 이해관계인의 부재로 내부는 조사치 못하였으나 통상적인 이용상황 및 평가선례, 외부조사, 탐문조사에 의하였는바 경매 진행시 적절한 조치를 요함.

설비내역

개별난방 및 위생시설, 급·배수시설 설비, E/V설비, 소화전 등 제반시설 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권으로 이용중인 토지는 부정형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로1류 및 중로2류 등과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

남문동 1256-1 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2025-04-21)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 경제자유구역용도지구기타<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(웅천중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(웅천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(웅천중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

1.1. 사건 번호: 창원지방법원 2025타경12408 (1)

1.2. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.3. 물건 종류: 아파트

1.4. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.5. 특이사항: 유동화 물건

3. 소재지 및 현황

1.1. 소재지: 경상남도 창원시 진해구 남문동 1256-1, 시티프라디움2차아파트 206동 4층 402호

1.2. 주위 환경: 본 건은 경상남도 창원시 진해구 남문동에 소재하는 시티프라디움2차아파트 206동 4층 402호로서, 주위는 아파트 단지로 이루어져 있어 제반 주위 환경은 보통입니다.

1.3. 건물의 구조: 철근콘크리트구조로, 19층 중 4층에 위치합니다.

4. 면적 및 감정가

1.1. 토지 면적: 48.95㎡ (약 14.8평)

1.2. 건물 면적: 84.99㎡ (약 25.7평) (전용면적 기준)

1.3. 감정가: 261,000,000원

5. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건이 소재한 시티프라디움2차 아파트 단지는 경상남도 창원시 진해구 남문동에 위치하며, 아파트 단지들이 밀집한 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 원활하며, 단지 주변으로 중로1류 및 중로2류 도로와 접하고 있어 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 주변 시설

* 토지 이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류 및 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대/절대 보호구역(웅천중학교, 웅천초등학교) 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 웅천초등학교, 웅천중학교가 위치하며, 아파트 단지 내 편의시설 및 상가시설이 잘 갖추어져 있습니다. 현재까지 검색된 정보상 본 건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 10월 28일 접수된 우리은행 근저당권 (채권 최고액 219,450,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으며, 말소기준권리 및 그보다 후순위의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명시적인 내용은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

등기부등본상 말소기준권리인 우리은행 근저당 외 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있었으나, 모두 말소 예정 권리에 해당합니다. 채권 총액은 약 315,985,345원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 임대차 관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임대차 관계가 미상인 점을 감안할 때, 실제 점유자가 존재하는지, 보증금이 미상인 임차인이 있는지 등에 대한 추가적인 현장 조사 및 법적 검토가 반드시 필요합니다.

7. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

8. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 단지명: 남문시티프라디움2차

* 준공일: 2017년 12월 4일

* 총 세대수: 876세대

* 총 동수: 11개 동

* 주차 대수: 총 1138대 (지하 자동 주차 1135대 포함)

* 건물 최고 층수: 25층 (본건: 4층)

5.2. 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 단지 내에 마련되어 있어 입주민들의 편의를 높입니다.

5.3. 교육 시설

웅천초등학교 및 웅천중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

9. 잠재적 리스크

6.1. 내부 조사 불가

현장 실사 시 이해관계인 부재로 인해 아파트 내부 조사가 이루어지지 못했습니다. 내부 상태, 관리 상태, 하자 여부 등을 직접 확인하기 어려운 점은 잠재적 리스크 요소입니다. 경매 진행 시 적절한 조치가 요구됩니다.

6.2. 유동화 물건

본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 절차상 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

10. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구에 위치한 2017년식 신축급 아파트로, 주거 환경 및 입지 조건이 양호합니다. 권리 분석상 특별히 인수할 부담은 없어 보이나, 임대차 관계가 미상이고 내부 조사 불가라는 명확한 리스크 요소를 안고 있습니다. 따라서, 입찰 전 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 필요합니다.

11. 투자 포인트

* 최신식 아파트(2017년 준공)로 우수한 주거 쾌적성.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가 인수 부담 없음.

* 단지 내외 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 투자 가치 보유.

12. 예상 입찰가

* 감정가: 261,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 4월~7월):

* 4층: 22,300만원 (2026년 7월 24일)

* 9층: 22,800만원 (2026년 6월 19일)

* 16층: 23,000만원 (2026년 6월 9일)

* 분석: 본 건은 4층으로, 최근 4층 매매 사례인 22,300만원을 기준으로 고려할 수 있습니다. 다만, 최근 매매 사례들의 가격대가 감정가(26,100만원)보다 낮게 형성되어 있다는 점을 감안해야 합니다. 본 건의 채권 총액(315,985,345원)은 감정가보다 높으므로, 1차 입찰에서 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 낙찰될 가능성은 낮아 보입니다.

* 추천 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 240,000,000원

* 최저 입찰가: 감정가의 100% (261,000,000원)부터 시작합니다.

* 현 시세 및 최근 실거래가를 고려할 때, 2억 2천만원 ~ 2억 4천만원 사이에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 내부 조사 불가 및 임대차 관계 미상 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.