나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11567 [1] 경상북도 구미시 송정동 3 푸르지오캐슬 102동 5층 506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선진 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 송정동 소재 "구미시청" 북서측 인근에 위치하는 "푸르지오캐슬"102동 제5층 제506호 단위세대로서, 부근일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 및 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하며 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 18층건 중 제102동 제5층 제506호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지도배, 몰탈위 페인팅마감 및 타일 등 마감 바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지의 부정형 토지로서 대체로 등고평탄하게 조성된 '아파트'부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 왕복 6차선, 북서측 및 북동측으로 왕복 4차선과 남동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지의 목록 1) : 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역 (2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 대지권의 목적인 토지의 목록 2) : 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종 제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 대지권의 목적인 토지의 목록 3) : 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11567 (1)

소재지: 경상북도 구미시 송정동 3 푸르지오캐슬 102동 5층 506호

용도: 아파트

건물면적: 84.91㎡ (약 25.68평)

토지면적: 33.95㎡ (약 10.27평)

감정가: 275,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경상북도 구미시 송정동 소재 "구미시청" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 및 관공서 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하고 간선 도로와의 접근성이 좋아 제반 교통사정은 보통입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 단지는 남서측으로 왕복 6차선, 북서측 및 북동측으로 왕복 4차선, 남동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 상태: 3필 일단지의 부정형 토지로서 대체로 등고평탄하게 조성된 '아파트' 부지입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 소유권보존: 2007-10-18, 형곡1주공주택단지재건축조합

* 소유권이전: 2008-03-27, 배은미 (매매)

* 근저당권: 2015-02-12, 구미농업협동조합, 218,400,000원 (말소기준권리)

* 가압류: 삼성카드 (2025-01-17), 하나카드 (2025-02-26), 경북 (2025-06-09), 신한카드 (2025-09-09)

* 강제경매: 신한카드주식회사 (2025-11-07, 12번 가압류의 본압류로의 이행)

* 권리 분석 결과: 말소기준권리인 2015년 2월 12일자 구미농업협동조합의 근저당권보다 나중에 설정된 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세:

* 최근 매매 사례: 2026년 7월 2일, 84.9106㎡ 면적이 290,000,000원에 거래되었습니다(16층). 2026년 7월 13일, 동일 면적이 245,000,000원에 거래되었습니다(2층). 2026년 7월 11일, 77.6872㎡ 면적이 255,000,000원에 거래되었습니다(3층).

* 해당 물건의 면적(84.91㎡)과 유사한 최근 거래가는 245,000,000원 ~ 290,000,000원 범위에 있습니다.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 푸르지오캐슬A단지

* 준공 연도: 2007년

* 총 세대수: 1878세대

* 총 주차대수: 2360대 (자료상 총괄표제부 기준)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 아파트 단지 내 편의시설과 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교육 환경: 주변에 학교가 있어 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 점은 교육 환경 보호에 긍정적입니다.

* 교통 접근성: 구미시청 인근에 위치하여 대중교통 이용 및 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인의 보증금 및 월세 등 인수 여부와 관련된 정보가 미상이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 제1종/3종 일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설: 일반적인 부동산 정보 검색 결과, 본 물건지 주변에 주거 환경에 심각한 영향을 미칠 만한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 구미시 송정동에 위치한 푸르지오캐슬 아파트로, 지역 내에서 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 아파트 단지로서 기본적인 생활 편의시설과 교통 접근성이 양호하며, 권리 분석상 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 비교적 깔끔한 권리 관계를 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 필요한 부분입니다. 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가는 시세와 부합하거나 소폭 높은 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 구미시청 등 주요 공공기관 및 상업 시설이 인근에 있어 실수요자 확보에 유리합니다.

* 명확한 권리 관계: 복잡한 권리 관계 없이 인수 부담이 적습니다.

* 지역 내 인지도: 푸르지오캐슬은 지역 내에서 인지도가 있는 브랜드 아파트 단지입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 275,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 84.9106㎡ (2층): 245,000,000원

* 77.6872㎡ (3층): 255,000,000원

* 84.9106㎡ (16층): 290,000,000원

* 시세 분석: 본건의 면적(84.91㎡)과 동일한 16층 매물은 290,000,000원에 거래되었고, 2층 매물은 245,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 5층으로, 층별 시세 차이를 고려해야 합니다. 감정가는 275,000,000원으로, 최근 실거래 최고가보다는 낮고, 2층 거래가보다는 높은 수준입니다.

* 예상 입찰가: 최근 실거래가 추이와 감정가, 그리고 본건의 5층이라는 층수를 종합적으로 고려할 때, 감정가인 275,000,000원을 중심으로 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가 범위: 265,000,000원 ~ 278,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.