나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11487 [1] 경상북도 구미시 도량동 112 105동 7층 710호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 도량동 소재 "도량초등학교"남동측 인근에 위치하는 아파트[통칭"한 빛타운"제105동 제7층 제710호]로서 주위는 대단위 아파트단지, 학교, 주택 및 관련 상가 등 이 혼재하여 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 아파트로서의 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물중 제7층 제710호 단위세대로서 외 벽 : 몰탈위페인팅 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 동향 완경사 지대에 자체 지반 평탄하게 조성되어 있으며 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 왕복4차선, 북측으로 왕복2차선, 서측 및 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 상대보호구역 (도량초등학교 병설유치원), 상대보호구역(도량초등학교)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다 2)기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 김천지원 2025타경11487 (1)

소재지: 경상북도 구미시 도량동 112, 105동 7층 710호

용도: 아파트

감정가: 50,000,000원

토지면적: 27.45㎡ (약 8.30평) (대지권 지분)

건물면적: 46.80㎡ (약 14.16평) (전용면적)

*참고: 아파트 단지 전체 면적은 총 66,644.64㎡이며, 해당 동(105동)의 총 면적은 10,416.91㎡입니다.*

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 푸본현대생명보험주식회사

1.1. 입지조건

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* 본건은 경상북도 구미시 도량동 소재 "도량초등학교" 남동측 인근에 위치하는 아파트입니다.

* 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 주택 및 관련 상가 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 차량 출입이 가능하며, 아파트로서의 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 본건이 속한 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 주변으로 소로3류, 중로1류, 중로2류의 도로와 접하고 있습니다.

* 지역 내에서 가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 도량초등학교 병설유치원 및 도량초등학교 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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* 본건의 말소기준권리는 2016년 4월 21일 접수된 현대라이프생명보험주식회사의 근저당권입니다.

* 본건 부동산 임의경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부 채권 총액은 89,474,551원입니다.

* 집합건물 등기부 요약에 따른 주요 권리 변동 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (1995-05-15, 박상화)

* 근저당 (2016-04-21, 현대라이프생명보험주식회사, 70,800,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (2022-06-16, 주식회사국민행복기금, 18,674,551원)

* 소유권 이전 (2025-10-28, 박상혁외 2명, 상속)

* 임의경매 개시 (2025-11-06, 푸본현대생명보험주식회사, 46,979,483원)

* 소유권 경정 (2025-12-11, 박상혁)

1.3. 상권분석

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* 본 물건은 대규모 아파트 단지가 밀집한 구미시 도량동의 주요 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 도량초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수하며, 학생 및 학부모의 이용 편의성이 높습니다.

* 다양한 규모의 상가 시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 지역의 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로, 현재까지 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

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* 건축물은 철근콘크리트조 스라브 지붕을 가진 15층 건물 중 제7층에 위치한 아파트 단위세대입니다.

* 내외부 마감은 일반적인 아파트 수준으로, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장바닥재 및 타일 등으로 시공되었습니다.

* 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 공급 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 단지명은 '구미도량 한빛타운'이며, 총 960세대가 거주하고 있습니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 다양한 부대 및 복리시설이 마련되어 있습니다.

* 총 주차 대수는 500대로, 지상 3대, 지하 16대, 기타 주차 방식으로 운영됩니다.

* 사용승인일은 1995년 3월 20일로, 건물 준공 후 약 30년 경과하였습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 다만, 인수할 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높습니다.

* 건축된 지 약 30년이 경과한 노후 주택으로, 향후 건물 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 가축사육제한구역 및 학교보호구역으로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 구미시 도량동의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 주변에 학교 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대 목적 모두에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 부담이 전혀 없어, 낙찰자가 명확한 소유권을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 건물 연식에 따른 노후도는 단점이지만, 관리 상태에 따라 실거주 가치는 충분히 유지될 것으로 판단됩니다.

* 명도 관련 사항은 현장 조사 시 명확히 확인하여 사전에 대비하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 구미시 도량동의 성숙된 주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 수요층을 확보하고 있습니다.

* 도량초등학교 등 교육 시설이 인접하여, 실수요자들의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 본건 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 안전하고 깨끗한 등기 권리 확보가 가능합니다.

* 최근 실거래가를 바탕으로 시세 파악 및 적정 입찰가 산정이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 본 건의 감정평가액은 50,000,000원입니다.

* 최근 2026년 5월부터 6월까지 이루어진 동일 아파트 단지(한빛타운)의 46.8㎡ 면적 매매가는 39,000,000원에서 50,000,000원 사이로 확인되었습니다.

* 특히 6층이 50,000,000원에 거래되었고, 본 건은 7층에 위치하여 층수 면에서 유리한 조건을 가지고 있습니다.

* 건물 연식(1995년 준공) 및 관리 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 안정적인 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

* 인수되는 채무가 없으므로, 최근 시세와 감정가를 종합적으로 검토하여 48,000,000원 수준에서 입찰을 진행하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.