나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30766 [1] 강원특별자치도 삼척시 정상동 356-2 강부3차아파트 가동 7층708호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 삼척시 정상동 소재 "강부3차아파트 제가동 제7층 제708호"로 주위는 아파트 단지(강부2차아파트, 삼척센트럴두산위브 등), 근린생활시설, 임야 등으로 구성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통상황은 시내버스정류장까지의 거리 및 운행빈도로 보 아 보통시 됨.

건물의 구조

철근 콘크리트 옹벽식 슬래브지붕 15층 중 7층 708호로서, 건축물대장상 1995.1.27.자로 사 용승인 되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등 바닥 : 장판지 및 일부 타일마감 등 천장 : 벽지마감 등 창호 : 샤시 2중창 유리 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용 중임.(거실, 내실1, 보일러실, 수납창고, 욕실1, 주방, 침실2, 현관 및통로 등임).

설비내역

기본적인 위생설비, 개별난방설비(LPG), 승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형상의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로를 이용하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-토지에 관하여 별도 등기 있으나 효력 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 강릉지원 2025타경30766 (1)

* 물건종별: 아파트 (강부3차아파트 가동 7층708호)

* 소재지: 강원특별자치도 삼척시 정상동 356-2 강부3차아파트 가동 7층708호

* 감정가: 79,000,000원

* 토지 면적: 37.06㎡ (약 11.2평)

* 건물 면적: 58.71㎡ (약 17.8평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 사용승인일: 1995년 1월 27일

* 층수: 7층 (해당 동 최고 15층)

* 채권자: 주식회사신우캐피탈대부 (임의경매 신청 채권자)

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 강원특별자치도 삼척시 정상동에 소재하며, 주변은 강부2차아파트, 삼척센트럴두산위브 등 아파트 단지와 근린생활시설, 임야 등으로 구성되어 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 시내버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로 상태: 단지 내 포장된 도로를 통해 편리하게 출입할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 분류되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 토지에 관하여 별도 등기 있으나 효력 없다고 명시되어 있습니다.)

* 말소기준권리: 2024년 8월 22일 접수된 주식회사신우캐피탈대부의 근저당권(을5)입니다.

* 등기부상 권리관계: 말소기준권리인 을5 근저당권을 포함하여 을5-1 근저당권부 채권질권, 갑4, 갑5 가압류, 갑6 임의경매 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액 (말소 예정 권리 기준): 64,816,105원 (주식회사신우캐피탈대부의 근저당 45,000,000원, 한국자산관리공사의 가압류 13,758,643원, 삼척농업협동조합의 가압류 6,057,462원 합계) - 임의경매 개시결정 채권액 36,590,136원은 별도 확인 필요.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. (보증금액 미상이라도 점유 관계는 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설: 단지 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동은 가능할 것으로 보입니다. 구체적인 상권의 밀집도나 업종에 대한 상세 정보는 추가 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차 충전시설(지상 5대) 등이 있습니다.

* 주차: 총 230대 (지상 3대, 지하 4대 → 아파트 정보의 주차대수 합계 230대와 상이. 단지 전체 주차 능력은 230대 수준으로 보입니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1995년 사용승인된 건물로, 30년 가까이 되어 건물 유지보수 및 리모델링 필요성이 제기될 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있어, 지역 내 축산업 관련 활동에 제약이 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임차인 현황상 인수 부담은 없으나, 임대관계가 미상이라는 점은 점유 관계 및 명도 시 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

* 토지 별도 등기: "토지에 관하여 별도 등기 있으나 효력 없음"으로 표기되어 있으나, 해당 내용에 대한 정확한 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 강원 삼척시 소재의 구축 아파트로, 재건축 가능성이나 장기적인 가치 상승을 염두에 둔다면 고려해 볼 만한 물건입니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 소유권 취득 과정이 순탄할 것으로 예상되나, 건물 노후화 및 임대관계 미확인 등은 투자 전반에 걸쳐 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 저가 매수 기회: 감정가 7,900만원 대비 최근 실거래가(58.71㎡ 기준) 7,000만원을 고려할 때, 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리상 안전성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석 결과, 동일 면적(58.71㎡)의 최근 매매 사례가 2026년 7월 11일에 7,000만원에 거래된 것으로 확인됩니다. 이는 본건의 감정가 7,900만원보다 낮은 수준입니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 최근 시세인 7,000만원을 기준으로 하되, 감정가와의 차이 및 경매 특성을 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 67,000,000원 ~ 75,000,000원 (본 범위를 벗어나는 고가 입찰은 신중을 요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.