나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9727 [1] 대구광역시 북구 칠성동2가 2-2 침산1차푸르지오 105동 32층3206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코리아스탠다드 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 침산동 소재 '대구일중학교' 동측 인근에 위치하는 '침산1차푸르지 오' 제105동 제32층 제3206호로서, 부근일대는 아파트, 주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 대구도시철도 3호선 북구청역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 40층건(제105동) 중 제32층 제3206호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅, 일부 화강석 등 마감 - 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 - 바닥 : 바닥재, 타일 등 마감 - 창호 : 샷시 창호

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 7차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㆍ칠성동2가 2-2 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 시가지조성사업지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-17)<교육환 경 보호에 관한 법률>. ㆍ침산동 385-8 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 시가지조성사업지역, 가축사 육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-17)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 현장 조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못하였 으며, 내부구조 및 마감재 등에 대한 사항은 동류형의 표준적인 세대를 기준하였고, 건물 구조변경 및 내부파손 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없었으니, 경매 진행시 참고하 시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9727 (1)

* 소재지: 대구광역시 북구 칠성동2가 2-2 침산1차푸르지오 105동 32층 3206호

* 용도: 아파트

* 감정가: 681,000,000원

* 토지면적: 33.45㎡ (약 10.12평)

* 토지지분: 33.45㎡ (약 10.12평)

* 건물면적: 123.40㎡ (약 37.33평)

* 건물지분: 123.4㎡ (약 37.33평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 북구 침산동 소재 '대구일중학교' 동측 인근에 위치한 '침산1차푸르지오' 105동 32층 3206호입니다. 주변은 아파트, 주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등으로 형성되어 있어 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 있고 대구도시철도 3호선 북구청역이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 40층 건물(105동) 중 32층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 일부 화강석 마감이며, 내벽은 벽지, 타일 등으로, 바닥은 바닥재, 타일 등으로 마감되었고, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

* 설비내역: 본건에는 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 2필지가 일단으로 인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건립 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북동측으로 왕복 7차선 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 칠성동2가 2-2: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 시가지조성사업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역.

* 침산동 385-8: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 시가지조성사업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 9월 9일 접수된 국민은행 근저당권 (을6)입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존 (갑1, 2006-01-02)

* 소유권이전 (갑2, 2006-01-27)

* 소유권이전 (갑3, 2012-09-28, 매매)

* 국민은행 근저당권 (을6, 2021-09-09, 말소기준권리)

* 국민은행 근저당권 (을7, 2022-05-18, 말소)

* 가압류 (갑10, 2022-10-31, 말소)

* 가압류 (갑11, 2025-04-09, 말소)

* 임의경매 (갑12, 2025-11-10, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,090,706,519원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상임.

* 주의: 임대관계가 미상이지만, 인수되는 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인이 없다면 낙찰자가 인수할 권리가 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 임대관계 미상이라는 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대구광역시 북구 침산동 일대는 아파트 단지가 밀집한 주거지역으로, 인근에 학교, 근린생활시설, 관공서 등이 자리하고 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 주요 시설: 대구일중학교가 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 발전 가능성: 지역 개발 계획 및 주변 시세 변동에 따라 향후 상권의 변화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 침산1차푸르지오

* 주소: 대구광역시 북구 칠성동2가 2-2

* 사용승인일: 2005년 11월 28일

* 단지 구성: 총 9개동, 1,149세대

* 건물 정보: 105동은 최고 40층, 본건은 32층에 위치

* 주차 시설: 총 181대 (지상 5대, 지하 35대, 지하 전기차 충전기 41대)

* 관리사무소 연락처: 053-359-3890

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 감정평가 요약에 따르면, 현장 조사 당시 거주인 부재로 내부 마감 상태, 구조, 건물 구조 변경 및 내부 파손 여부 등을 구체적으로 확인하지 못했습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생 또는 하자 발견의 위험이 있음을 의미합니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로 분류되어 있으나, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 특수한 거래 과정을 거칠 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 혐오시설 유무를 검색한 결과, 해당 아파트 단지 인근에 명확하게 확인되는 혐오시설은 없었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구의 주요 주거 지역에 위치한 침산1차푸르지오 아파트로, 우수한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다. 가장 큰 리스크는 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점이며, 이는 입찰 시 신중한 고려가 필요합니다. 권리관계는 명확하여 낙찰 후 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 대구 북구 중심 지역에 위치하여 생활 편의시설, 교통망, 교육 환경 접근성이 뛰어납니다.

* 안정적인 주거 가치: 침산1차푸르지오는 지역 내에서 인지도가 높은 아파트 단지로, 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 권리 분석상 안전합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(123.40㎡, 약 37.33평)의 아파트 매매가는 약 5억 7천만원에서 6억 6천만원 선으로 형성되어 있습니다.

이를 바탕으로 산정한 예상 시세는 약 6억 1천만원에서 6억 3천만원 수준입니다.

감정가(6억 8천1백만원) 대비 시장 시세 및 내부 확인 불가라는 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 이에 따라, 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여 예상 입찰가를 5억 9천만원 (590,000,000원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.