나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53713 [1] 경기도 안산시 단원구 성곡동 848-8 안산엠티비타워오피스텔 10층1016호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "온누리운동장" 남동측 인근에 위치하며 주위는 준공업지역내로서 인근에 오피스텔 및 근린생활시설, 공장등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 제반 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하는등 제반 교통 여건은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 10층 1016호로서 외벽 : 외장타일 및 페인팅, 복합판넬 마감등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감등 창호 : 시스템창호 등의 구조임.

이용상태

오피스텔로서 조사일 현재 폐문부재상태임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활 시설등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 약20미터, 12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 국가산업 단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업 입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장 관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 본건 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조등은 건축물현황도를 참고하였습니다.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 `대항력포기서`가 2026.06.18. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 안산지원 2025타경53713 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 848-8 안산엠티비타워오피스텔 10층1016호

* 용도: 오피스텔

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 10층 1016호

* 건축허가일: 2020-07-02

* 사용승인일: 2022-08-22

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 128,000,000원

* 토지면적: 7.90㎡ (약 2.39평)

* 건물면적: 19.17㎡ (약 5.80평)

* 총전용면적: 27.07㎡ (약 8.18평)

* 호수: 총 88실 중 1016호 (10층)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "온누리운동장" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 준공업지역 내로서 오피스텔, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 도로

본건 빌딩까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 교통 여건은 보통 수준임.

북동측 및 남서측으로 약 20미터, 12미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

2.3. 토지 이용계획

도시지역, 준공업지역, 중로1류, 중로3류, 국가산업단지(시화국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 지원시설구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역.

토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 종류

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 경매종류: 부동산강제경매

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서 보험주식회사 (양도 전 임차인: 한 토지주택공사)

* 보증금: 110,000,000원 (한 토지주택공사)

* 차임: 0원

* 확정일자: 2022-12-15 (한 토지주택공사)

* 전입일자: 2023-01-02 (한 토지주택공사)

* 배당신고일자: 2025-01-13

* 대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 서울보증보험 주식회사(채권자)의 강제경매 개시결정 등기 (갑7, 접수 2025-11-13)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 모든 권리(임차권 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

인수되는 보증금: 0원

3.4. 특이사항

* 서울보증보험 주식회사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 ‘대항력포기서’가 2026년 6월 18일 제출되었음.

* SGI 인수조건 변경 관련 정보가 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 성곡동 일대는 준공업지역으로, 오피스텔, 근린생활시설, 공장 등이 복합적으로 입지해 있음. 특히 시화국가산업단지 및 반월특수지역에 인접하여 산업 활동이 활발한 지역임.

4.2. 주변 시설

인근에 "온누리운동장"이 소재하고 있으며, 오피스텔 및 업무시설, 상가 등이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함. 대규모 산업단지 내에 위치하여 관련 기업 종사자들의 수요가 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

건물에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있음.

총 88실의 오피스텔로, 10층 1016호에 해당함.

주차시설: 실내 주차 60대, 실외 주차 2대 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

임차인(한 토지주택공사)은 대항력이 없으며, 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기서 제출로 인해 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 소멸될 것으로 예상됨. 인수되는 보증금은 0원이므로 권리관계는 비교적 명확함.

6.2. 현장 확인

조사일 현재 폐문부재 상태로 내부 확인이 불가하였음. 정확한 내부 상태 및 관리 상태는 추가 확인이 필요함.

6.3. 지역 특성

준공업지역 및 국가산업단지 내에 위치하여 주변에 공장 등이 혼재하므로, 산업 지역의 특성에 따른 소음, 환경 관련 사항을 고려해야 할 수 있음.

7. 종합 의견

본건 안산엠티비타워오피스텔 10층1016호는 비교적 신축된 오피스텔로서, 권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없는 물건임. 그러나 감정가가 최근 실거래가 대비 현저히 높게 책정되어 있어 입찰 시 신중한 접근이 필요함. 산업단지 인근의 입지 특성을 고려한 투자 판단이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 2022년 준공된 신축 오피스텔로 건물 상태 양호 예상.

* 권리관계가 명확하며, 인수되는 임차보증금 0원으로 부담 없음.

* 국가산업단지 내 위치하여 배후 임대 수요 기대 가능.

* 대항력 있는 임차인이 대항력 포기서를 제출하여 명도가 용이할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(19~20.17㎡)의 오피스텔이 2025년 11월 약 5,000만원, 2026년 2월 약 6,000만원에 거래되었음. 이를 기준으로 환산 시, 본건(19.17㎡)의 현재 시세는 약 5,000만원 ~ 6,000만원 수준으로 추정됨.

감정가 128,000,000원은 최근 실거래가 대비 매우 높게 책정되어 있으며, 이는 시세와의 괴리가 크다는 점을 시사함.

9.2. 인수되는 금액

인수되는 임차보증금 합계는 0원임.

9.3. 예상 입찰가

인수되는 금액이 없어 시세 위주로 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

본건의 시장 가치를 고려할 때, 약 55,000,000원에서 65,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

단, 감정가와의 큰 괴리를 고려하여, 실제 경매 진행 상황 및 법원의 낙찰가율 등을 종합적으로 검토 후 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.