나이스옥션 법원경매 천안 2025타경781 [1] 충청남도 아산시 좌부동 83 초원아파트 301동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 좌부동 소재 ‘좌부동마을회관’ 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로, 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층 내 6층 604호로서, (사용승인일자 : 1995.11.22) 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 완복 2차선의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법> 경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 천안지원 2025타경781 (1)

소재지: 충청남도 아산시 좌부동 83 초원아파트 301동 6층604호

용도: 아파트

감정가: 78,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 32.19㎡ (약 9.74평)

토지지분: 32.19㎡ (약 9.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

건물지분: 59.88㎡ (약 18.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

아파트명: 아산초원설화타운3차아파트

사용승인일: 1995년 11월 22일

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층 내 6층 604호

전용면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

총 면적(분양면적): 30703.14㎡ (건축물대장 기준)

세대수: 358세대

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 충청남도 아산시 좌부동 소재 ‘좌부동마을회관’ 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로, 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.

2.3. 도로 상태

북측으로 완복 2차선의 도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자: 2018-03-29, 권리금액: 75,600,000원)

말소 예정 권리: 을13 근저당, 갑14 임의경매 개시결정 등기 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 해당 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 진정자

보증금: 5,000,000원

차임: 400,000원

전입일자/사업일자: 2022-04-04

확정일자: 2022-04-04

배당신고일자: 2026-01-27

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담 없음)

4. 상권분석

4.1. 건물 특성

사용승인일: 1995년 11월 22일 (준공 후 약 31년 경과)

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층 내 6층 604호

이용 상태: 아파트로 이용 중임.

4.2. 지역 특성

주위 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역.

토지 이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

교통: 인근에 간선도로, 시내버스 정류장 소재.

생활: 아파트 단지 내 편의시설, 근린생활시설 인접. (구체적인 편의시설 정보는 제공된 데이터에 제한적)

교육: 금곡초등학교가 인근에 소재함.

5.2. 주변 환경

혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 물건지 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 위치하는 정보는 확인되지 않았습니다. 아산시 전반에 걸쳐 소각장, 가축분뇨 처리 시설 등 환경 시설 운영 및 지역 주민과의 상생 방안에 대한 논의가 있었으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화

1995년 준공된 건물로, 약 30년 이상 경과하여 건축물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 규제

계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 용도 및 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 물건 관리 관련 이슈

과거 초원아파트 단지 내에서 옥상방수공사 부실 시공 및 비리 의혹 관련 이슈가 있었던 사례가 확인되었으나, 본 물건과는 직접적인 관련이 없을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 좌부동에 위치한 초원설화타운3차아파트 301동 6층 604호로, 전용면적 59.88㎡(약 18.11평)의 아파트입니다. 감정가는 78,000,000원이며, 건물 노후화(1995년식)는 진행되었으나, 주변 아파트 단지 및 근린생활시설과 혼재된 지역으로 입지 조건은 보통 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 진정자는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리상 안전성

모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

8.2. 실거주 및 투자 가치

전용면적 59.88㎡(약 18평)은 1~2인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 크기이며, 아산시의 지역 발전 가능성과 더불어 실거주 목적의 접근도 가능합니다. 또한, 현재 시세 대비 급매로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 해당 면적(전용 59.88㎡)의 거래가는 2026년 5월 27일 2층 5,400만원, 2026년 6월 8일 8층 7,600만원 수준으로 확인됩니다. 최근 전월세 거래는 2026년 6월 17일 10층 전세 6,000만원, 2026년 5월 18일 8층 보증금 500만원/월세 45만원 등으로 이루어졌습니다.

감정가 78,000,000원은 최근 최고가 7,600만원보다 높게 책정되어 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

최근 실거래가 상단(7,600만원)과 감정가(7,800만원)를 고려할 때, 건물 노후화 및 6층이라는 층수를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다. 또한, 향후 발생할 수 있는 리모델링 비용 및 시장 상황 변동성을 고려해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 순수하게 물건 가치에 기반하여 입찰가를 산정합니다.

안전 마진을 확보하고 경쟁 상황을 고려했을 때, 7,000만원 ~ 7,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

다만, 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 유사 물건의 최근 거래 동향, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.