나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16120 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 894-1 내포신도시이지더원아파트 113동 20층2001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진솔 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재, ‘내포신도시’ 내에 위치하며 부근은 내포신도시 내 학교, 아파트단지, 근린생활시설등으로 형성되어 있어 제반 입지환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상20층 건물중 제20층으로 - 외벽: 시멘몰탈위 페인트 마감. - 내벽: 벽지 및 타일마감. - 창호: 샤시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 위생 및 급배수 설비, 소화전 및 소방설비, 방범설비, 도시가스난방설비, 주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측, 남측및 동측으로 대로 및 소로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,지구단위계획구역, 대로3류(폭25m~30m)(접함) 가축사육제한구역(전부제한구역), 도시개발구역, 도청이전신도시개발예정지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 사용승인일: 2017.12.27.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 894-1 내포신도시이지더원아파트 113동 20층 2001호에 소재하며, 집합건물로서 총 20층 건물 중 20층에 위치합니다. 사용승인일은 2017년 12월 27일입니다.

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 53.75㎡ (약 16.26평)

* 토지 지분: 53.7494㎡ (약 16.26평)

* 건물 면적: 76.92㎡ (약 23.27평)

* 건물 지분: 76.9183㎡ (약 23.27평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 240,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 대방산업개발 (대OOOOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건이 위치한 내포신도시는 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 입지 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시창호로 구성되어 있습니다. 승강기, 위생 및 급배수, 소화전 및 소방, 방범, 도시가스 난방 설비, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 계획

토지는 대체로 사다리형의 평지로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 서측, 남측 및 동측으로 대로 및 소로에 접해 있습니다. 토지 이용 계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m) 접함, 가축사육제한구역, 도시개발구역, 도청이전신도시개발예정지구 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 강태훈 (강 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2025년 5월 26일

* 확정일자: 2025년 5월 9일

* 배당신고일자: 2025년 12월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권 (접수일자: 2025년 4월 24일, 채권금액: 148,500,000원). 이 근저당권은 말소될 예정입니다.

* 기타 권리: 소유권 보존(주식회사동양주택개발), 소유권 이전(윤은자, 전병희), 강제 경매(대방산업개발, 72,199,115원) 등이 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 내포신도시는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 중심상업지구와도 인접해 있습니다. 하나로마트, 전자랜드, 카페 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트와 직접적으로 인접하거나 단지 내부에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 모든 부동산의 가치는 주변 환경 변화에 영향을 받을 수 있으므로, 장기적인 관점에서 주변 개발 계획 등을 지속적으로 확인하는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 내포신도시 이지더원 아파트

* 주소: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 894-1

* 준공 연도: 2017년

* 총 세대수: 892세대 (13개 동)

* 최고 층수: 20층

* 관리사무소 연락처: 041-338-9788

* 주차: 총 106대 (지상 3대, 지하 26대). (총괄표제부 기준으로는 총 주차대수 1180대로 기재되어 있으나, 아파트 정보상의 합계 대수를 우선합니다.)

5.2. 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

5.3. 교통 및 교육

차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 다만, 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 직접적으로 붙어있지는 않아, 해당 부분은 거주환경 시 고려사항이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 하자 이력

과거 일부 단지에서 욕실 마감재 탈락 등 심각한 하자 발생 사례가 보도된 바 있습니다. 이는 해당 호실에 직접적인 영향을 미치지는 않지만, 단지 전체의 관리 상태 및 브랜드 이미지에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공급 과잉 가능성

내포신도시 내 아파트 공급이 다소 과잉될 가능성이 있어, 단기적으로 가격 하락 요인으로 작용할 수 있다는 분석이 있습니다.

6.3. 거주 환경

차량 교통 및 생활 편의시설 접근성 등은 양호하나, 교육 환경의 경우 인접성이 다소 떨어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 내포신도시에 위치한 아파트로, 경매 구분상 강제경매이며 감정가는 2억 4천만원입니다. 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 또한, 2017년에 준공된 비교적 신축 아파트이며, 편의시설 및 교통 여건도 양호한 편입니다. 하지만 최근 실거래가격을 고려했을 때 감정가가 다소 높을 수 있으며, 과거 일부 단지에서의 하자 발생 이력과 공급 과잉 가능성 등은 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 내포신도시 내 위치: 충남도청 이전 등으로 개발이 진행 중인 신도시 내 아파트입니다.

* 높은 층수: 20층 고층으로 일조권 및 조망권이 우수할 것으로 예상됩니다.

* 소유권 관계 명확: 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 권리 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 추가적인 보증금을 인수할 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 76.9183㎡)의 아파트가 2026년 6월 13일에는 1억 9,000만원(10층)에, 2026년 4월 2일에는 2억 200만원(12층)에 거래되었습니다. 본건은 20층 고층이라는 점을 감안하면, 최근 거래가보다는 다소 높게 형성될 가능성이 있습니다. 감정가 2억 4,000만원을 기준으로 하되, 최근 실거래가와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 2억 2,000만원에서 2억 5,000만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 본건은 인수할 보증금이 없으므로, 낙찰 가능성을 높이기 위해 경매 물건의 특성을 고려하여 2억 3,500만원 정도를 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.