나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30906 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 105동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "충주중앙탑 초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위환경은 공동주택, 초등학교 및 중학교 등의 각급학교, 북서측 인근의 근린생활시설 등이 혼재된 공동주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하는 등 일반적 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제13층 제1304호로서, 외 벽 : 시멘트 위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 동측으로 중로와 접하고 이와 연계되어 진,출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2013-01-24), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30906 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 105동 13층1304호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 49.37㎡ (약 14.93평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 49.3704㎡

건물지분: 59.9533㎡

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "충주중앙탑 초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 초등학교 및 중학교 등의 각급 학교, 북서측 인근의 근린생활시설 등이 혼재된 공동주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량의 진,출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며 간선도로가 통과하는 등 일반적인 교통상황은 무난합니다. 단지는 동측으로 중로와 접하고 있어 진,출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교), 기업도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (주식회사신우산업개발, 2018-01-17)

* 을1: 근저당 (우리은행, 2018-01-17, 금62,280,000원)

* 을2: 주택임차권 (김정연, 2024-01-26, 110,000,000원, 전입/확정 2021-01-18)

* 갑4: 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사신우산업개발, 2021-11-05)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-11-14, 139,664,397원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 120,990,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-18

* 확정일자: 2021-01-18

* 배당신고일자: 2024-01-26

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 분석

본건의 임차인은 대항력이 없으므로, 경매로 인해 말소될 예정입니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설 및 개발 현황

본건이 위치한 충주시 중앙탑면은 공동주택이 밀집된 주거 지역이며, 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교와 같은 교육 시설 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

4.2. 아파트 시세 분석

최근 실거래 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 59.95㎡)의 신우희가로 아파트 12~14층 매물이 2026년 6월~7월에 걸쳐 148,000,000원에서 150,000,000원 사이로 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 165,000,000원보다 다소 낮은 수준입니다. 전세 실거래가 역시 70,000,000원(월세 75만원)부터 180,000,000원(전세)까지 다양하게 형성되어 있어, 지역 내 꾸준한 수요가 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 단지 정보

* 아파트명: 신우희가로 아파트

* 주소: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696

* 사용승인일: 2018년 1월 15일 (준신축)

* 규모: 총 12개동, 741세대 (중규모 단지)

* 본건 층수: 13층 (총 17층 건물)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 편의 및 교육시설

* 교육시설: 충주중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건의 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리 관련 리스크

본건은 공동담보로 경매가 진행되는 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 여부에 따른 추가 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 본건 자체의 권리 분석상 인수되는 부담은 없습니다.

6.2. 기타 리스크

* 주차 공간: 총 160대의 주차 공간은 741세대 대비 다소 부족할 수 있습니다.

* 시세 대비 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되어 있어, 입찰 시 가격 전략에 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

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본건 충주신우희가로아파트는 2018년에 준공된 비교적 신축 아파트로, 충주 중앙탑면의 주거 중심지에 위치하여 교육 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 13층의 중간층에 해당하며, 대항력 없는 임차인으로 인해 권리상 인수 부담이 없어 깔끔한 명도가 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점과 주차 공간의 제약은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

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* 비교적 신축(2018년 준공)으로 향후 가치 상승 잠재력 보유

* 초, 중, 고등학교 인접으로 인한 우수한 교육 환경

* 권리상 인수 부담이 없어 명도 용이

* 안정적인 주거 지역 내 위치

9. 예상 입찰가

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감정가는 165,000,000원이나, 최근 실거래가 평균(약 149,333,333원)을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 본건은 13층으로 층수 프리미엄을 감안하고, 대항력 없는 임차인으로 권리상 이슈가 없는 점을 고려하여, 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 현장 답사를 통해 물건 상태를 면밀히 확인하고, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.