나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513924 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 628-29 대성아파트 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현5행복센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 저층아파트가 밀집한 지역으로서, 제반입지여건은 보통임.

교통상황

인근에 노선 버스정류장 및 숭의역역 등이 소재하는 등 대중교통 이용의 편의성은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건내 제5층 제503호로서, (사용승인일:2002.05.28) 외벽 : 드라이비트 마감. 창호 : 섀시 창호등 마감.

이용상태

기준시점 현재 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비(8인승)등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리 평지로서, 기준시점 현재 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동 및 북서측으로 포장 세로각지와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건에 대하여 주택임차권 등기되어 있는바 경매업무시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513924 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 628-29 대성아파트 5층503호

용도: 아파트

감정가: 102,000,000원

토지면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

건물면적 (전용면적): 39.52㎡ (약 11.95평)

건물면적 (분양면적): 약 56.71㎡ (약 17.16평) (총 연면적 및 세대수 기준 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2002.05.28

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 용현동, "용현5행복센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 저층아파트가 밀집한 지역으로 제반 입지여건은 보통입니다.

* 교통상황: 인근에 노선 버스정류장 및 숭의역(인천 1호선)이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성은 대체로 무난한 편입니다.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 제5층 제503호입니다.

* 토지 이용상태: 대체로 사다리 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남동 및 북서측으로 포장된 세로각지와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 강제경매개시결정 (2025타경513924, 접수일자: 2025-11-14)

* 등기부채권 총액: 105,000,000원

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 이홍순 (2020-08-06), 주식회사응담말 (2021-12-17), 임정승 (2022-08-01)

* 주택임차권: 신 (을7, 접수일자: 2024-11-20, 권리금액: 105,000,000원). 전입일자: 2022-09-30, 확정일자: 2022-09-07.

* 인수되는 권리: 본건은 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어, 을구 7번 주택임차권은 말소될 예정이며, 경매로 인해 소멸되는 권리입니다. 임차인의 대항력 또한 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (신 )

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-30

* 확정일자: 2022-09-07

* 배당신고일자: 2024-11-20

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보

* (주의사항: 임차인의 보증금 및 차임 정보는 상기 명시된 바와 같으며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, HUG 관련 특이사항으로 말소 여부 및 확약서 내용을 최종 확인하시기 바랍니다.)

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 다세대 주택 및 저층 아파트가 밀집해 있습니다.

* "용현5행복센터"가 인근에 있어 지역 편의시설 이용이 용이합니다.

* 숭의역 및 버스정류장이 가까워 교통이 편리하며, 이는 상권의 접근성을 높여줍니다.

* 대성아파트 단지 내 상가나 주변 근린생활시설의 활성화 정도에 따라 잠재적 가치 변동이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 숭의역 (인천 1호선) 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: "용현5행복센터" 인근 위치. 용현 시장 등 지역 편의시설 접근 용이.

* 교육시설: 인천 용현초등학교, 용현중학교 등 인근 위치. (세부 학군 및 통학 거리 별도 확인 필요)

* 의료시설: 지역 내 소규모 의원 및 병원 이용 가능. 대형 병원(인하대병원 등)은 대중교통 이용 필요.

* 주거환경: 조용한 주거 지역으로, 저층 아파트 및 다세대 주택이 혼재된 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 및 낙찰 후 절차에 영향을 줄 수 있습니다. HUG 관련 채권/채무 관계 및 말소 확약서 내용을 명확히 확인해야 합니다.

* 건물 노후화: 2002년 사용승인된 건물로, 약 24년 경과되었습니다. 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 외국인 토지거래허가구역(일부 기간) 등의 제한 사항이 있어 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 제약을 받을 수 있습니다.

* 주변 환경: 본 물건 주변에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았으나, 해당 지역은 주거 밀집 지역입니다. 다만, 추가적인 현장 답사를 통해 미세한 주변 환경 요인(소음, 악취 등)을 직접 확인하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 아파트로, 숭의역 역세권의 교통 이점을 가지고 있습니다. 감정가는 1억 2백만원이며, 임차인이 있으나 대항력은 없어 낙찰 후 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. HUG 인수조건 변경 및 공동담보라는 특수 사항이 존재하므로, 관련 내용을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다. 건물의 노후화와 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 숭의역 역세권의 입지: 편리한 교통망을 바탕으로 실거주 및 임대 수요 기대.

* 합리적인 감정가: 현재 시세 대비 저평가 가능성 존재 (정확한 시세 조사 필수).

* 권리관계 명확성: 대항력 없는 임차인으로, 권리 인수 위험이 낮음 (HUG 확약서 확인 필수).

* 지역 개발 잠재력: 인천 미추홀구 지역의 개발 계획에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 102,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 같은 특수 사항이 존재하며, 건물 노후화 및 토지 이용 제한 등의 요소를 고려해야 합니다. 또한, 실제 입찰 시에는 유사 물건의 최근 거래 사례, 현재 시장 상황, 예상 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다. 초기 입찰가는 감정가 수준에서 시작할 수 있으나, 권리관계 명확화 및 시장 분석 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다. (예상 입찰가 산정을 위한 추가적인 심층 조사 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.