나이스옥션 법원경매 안산 2025타경977 [1] 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 2층201호 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2025.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 은행동 소재 "은계중학교" 북동측 인근에 위치하머, 주위에는 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건물까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 제1종근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 내 제2층제201호, 제2층제202호로, 외벽:돌붙임, 몰탈위페인팅 마감 등 내벽:벽지, 몰탈위페인팅 및 일부타일마감 등 창호:하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호1,2:병원(한방병원)입원실로, 공실상태임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 제1종근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합).

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임. 2.본건 기호 (1,2)는 구분건물(근린생활시설-한방병원)로, 병원입원실로의 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)는 구체적확인이 불가능(공사중)하므로, 이를 충분히 감안하시고, 이들을 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다. 3.본건이 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조 (건물의 구분소유)" 상의 구분건물로서의 요건을 갖추었는지에 대하여 ----- 본건(기호1,2)는 한개의 입원실이 아니라 두개의 입원실로 각각의 출입문과 구분벽체를 가지고 있어 구분건물로서의 독립성이 있다고 할 수 있습니다. 단, 기호(1,2)사이의 벽체 부분에 각각의 화장실을 설치하여 면적일부를 상호(서로서로)간 점유하고 있는것으로 보이나, 건축물대장 현황도에는 본건들의 위치와 크기, 출입문 위치, 벽체 길이가 모두 표시되어 있어, 화장실을 철거하고자 한다면, 건축물대장 도면에 의거하여 복원이 가능한 점으로 볼 때 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조 (건물의 구분소유)" 상의 구분건물로서의 독립성을 상실하였다고 보기 어렵다고 사료됩니다.

물건 비고

①일괄매각
②집합건축물 대장상 용도는 `의료시설(한방병원)`임
③감정·현황시점 기준 모두 한방병원의 `입원실`로 이용중이고 `공실상태(공사중)`임
④본건(목록1.,2.)은 한 개의 입원실이 아니라 두 개의 입원실로 각각의 출입문과 구분벽체를 가지고 있으나, 벽체 부분에 설치된 각각의 화장실로 면적일부를 상호간 점유하고 있어 구분건물로서의 독립성 구비여부에 대하여는 감정평가서 참조 요망

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건의 기본적인 사항은 다음과 같습니다.

사건번호: 안산지원 2025타경977 (1)

소재지: 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 2층201호 (신주소: 경기도 시흥시 은계호수로 50 (은행동))

건물명: 은계레이크파크

토지면적: 30.75㎡ (약 9.30평)

건물면적: 109.00㎡ (약 32.97평)

건물 층수: 지하 5층, 지상 8층 (본건은 2층 소재)

사용승인일: 2022년 01월 28일

용도: 의료시설(한방병원)

감정가: 11억 6800만원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 국민은행

1.1. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 주위 환경: 경기도 시흥시 은행동 소재 "은계중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로 상태: 본건 건물은 중로 3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 중로 3류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2023년 07월 19일 접수된 국민은행의 근저당권 (을1) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 기재된 모든 후순위 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 말소 대상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 인수 대상 권리: 인수할 권리는 없습니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 12억 4316만 9073원입니다.

* 특이사항: 본건은 유동화 물건입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역의 상권은 다음과 같이 분석됩니다.

* 지역 특징: 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재되어 있어 배후 수요를 갖춘 지역입니다.

* 현재 이용 상태: 현재는 한방병원 입원실로 이용 중이며, 공실 상태(공사 중)입니다.

* 잠재력: 주변 아파트 단지를 배후로 하는 의료 시설로서의 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건 주변의 생활 정보는 다음과 같습니다.

* 편의시설: 단지 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 북동측 인근에 은계중학교가 위치하고 있으며, 주변에 교육 환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정된 지역이 있습니다.

* 주거 환경: 주변으로 다수의 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 밀집 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 공사 중 상태 및 하자: 현재 공사 중인 상태로, 건물 내외부의 하자 유무(천정, 벽체, 바닥, 창호, 각종 설비 등)에 대한 구체적인 확인이 어려워 수리 및 개선 비용이 추가로 발생할 수 있습니다. 경매 참가 시 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 구분건물 독립성 문제: 본건(목록1,2)은 두 개의 입원실로 구분되나, 각 화장실이 벽체 부분에 설치되어 면적 일부를 상호 점유하고 있어 구분건물로서의 독립성 요건 충족 여부를 감정평가서를 통해 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 공실 상태이나, 추후 임대 시 임대 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

* 다수의 채권: 권리분석상 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 주목할 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 소재 은계레이크파크 내 의료시설(한방병원)로, 현재 공사 중인 공실 상태입니다. 입지적으로는 학교 및 아파트 단지가 인접하여 배후 수요가 기대되는 곳입니다. 그러나 공사 중으로 인한 하자 발생 가능성, 구분건물로서의 독립성 문제, 그리고 현재 이용 상태 등을 고려할 때, 명도 및 추가 공사/수리 비용 발생 가능성을 충분히 감안해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 입지적 장점: 은계지구 내 중심상업지역과 주거지역이 혼재된 지역으로, 배후 수요 확보가 용이합니다.

* 현재 상태 활용: 공사 중인 상태를 활용하여 원하는 대로 내부를 재구성할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 시세 차익 기대: 공사 완료 및 정상 이용 시, 현재의 감정가 대비 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 11억 6800만원입니다. 현재 인수해야 할 보증금은 없는 상태입니다.

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 추가 공사 및 내부 수리 비용

* 명도에 소요될 제반 비용 및 시간

* 향후 예상되는 임대 수익률 및 매매가

* 본건과 유사한 물건들의 최근 거래 사례

이러한 제반 사항을 충분히 검토하신 후, 투자 목표 수익률에 부합하는 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하시기를 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.