나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53732 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1363-3 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정석 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 북서측 근거리에 소재하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통편익은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층건내 5층 501호로서(사용승인일 2010.03.15.), 외벽: 외장 타일붙임 등 마감, 내벽: 벽지, 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

한국주택금융공사(양도전:임차인 이상미)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.07.09. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53732 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1363-3 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 131,000,000원

면적:

토지: 25.22㎡ (약 7.63평)

건물: 50.57㎡ (약 15.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 초당초등학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 상태입니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없습니다.

임차인 현황:

임차인: ZHAOMENG

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-14

대항력: 있음

주의: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자 기준으로 대항력이 인정됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

임차인: 이 (한국주택금융공사 관련)

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-04

확정일자: 2022-09-13

배당신고일자: 2024-11-06

대항력: 없음 (단, 한국주택금융공사로부터 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 2026.07.09. 제출되었습니다.)

말소기준권리: 수원지방법원 안산지원 2025타경53732 강제경매개시결정 등기 (2025.11.14. 접수)

등기부채권 총액: 145,000,000원 (이상미 임차권 등기 금액 기준)

1.3. 상권분석

본 건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다.

인근 초당초등학교 등 교육 시설과 편의시설이 있어 주거 생활 환경은 양호한 편입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 최근 거래된 유사 물건들의 가격대는 다음과 같습니다.

2022년 준공, 66.65㎡(약 20.17평) 물건: 2026년 7월 268,000,000원에 거래됨 (평당 약 13,287,060원).

2020년 준공, 71.52㎡(약 21.63평) 물건: 2026년 7월 249,000,000원에 거래됨 (평당 약 11,511,790원).

2001년 준공, 59.83㎡(약 18.10평) 물건: 2026년 7월 105,000,000원에 거래됨 (평당 약 5,801,105원).

본 건(2010년 준공, 50.57㎡, 약 15.30평)의 감정가는 131,000,000원(평당 약 8,562,091원)으로, 최근 거래 사례들을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교육: 초당초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 차량 접근성과 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: ZHAOMENG 임차인은 보증금이 0원이나 대항력이 존재하며, 금액 미상이라도 주의가 필요합니다.

HF 인수 조건 변경 및 확약서: 한국주택금융공사로부터 제출된 이 임차인 관련 확약서(대항력 포기, 말소 동의)는 권리 관계를 명확히 하는 데 도움이 되나, 임차인 관련 제반 사항을 최종적으로 확인해야 합니다.

토지거래허가구역: 본건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (현재 시점 기준, 허가구역 지정 만료 여부 확인 필요)

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 양호한 입지 조건과 주거 환경을 갖춘 다세대주택입니다.

건축 연도가 2010년으로 신축은 아니지만, 최근 실거래가격을 고려했을 때 감정가가 적정하게 책정된 것으로 보입니다.

다만, 보증금 0원에 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 인수 보증금이 없더라도 명도 절차 및 임차인과의 관계를 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

교육 환경: 초당초등학교 인접으로 가족 단위 실수요자에게 매력적인 조건입니다.

향후 시세 상승 잠재력: 신축 다세대 주택의 높은 거래가를 고려할 때, 향후 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원이며, 감정가 131,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 130,000,000원에서 150,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인과 임차인과의 적극적인 소통이 필수적이며, 경쟁 현황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.