나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513988 [1] 인천광역시 서구 마전동 1025-6 건영캐슬 103동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 서구 마전동 소재 "마전초등학교" 남서측 인근에 위치하는 "건영캐슬" 103동 5층 501호로서, 주변은 중·소 규모의 공동주택 등이 소재하는 일반주택가 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 5층 501호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비 및 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, '공동주택'의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(검단2지구), 소로2류(폭 8m~10m) (2013-05-27)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513988 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 마전동 1025-6 건영캐슬 103동 5층 501호

* 용도: 다세대주택

* 건축물정보: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 5층, 준공 2010년경 (건축물대장상 사용승인일: 2010-08-13)

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 23,200만원

* 토지 면적: 42.72㎡ (약 12.92평)

* 건물 면적: 77.14㎡ (약 23.33평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 매각 정보

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 중·소 규모의 공동주택 등이 소재하는 일반 주택가 지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량의 출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 본건의 북측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 2021년 10월 29일자 부산광역시 남구의 압류 (등기부 갑7)

* 본 물건은 말소기준권리보다 선순위인 권리 없이 깨끗하게 정리될 것으로 예상됩니다.

* 다수의 압류 및 근저당 등은 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 주택임차권 (을10): 이지연 (전입 2020-11-02, 확정 2020-10-12, 보증금 20,500만원, 차임 0원)

* 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 20,500만원에 대해 주택도시보증공사(HUG)가 인수 조건을 변경하였고, 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상이나, 위 분석 결과로 미루어 인수되는 임차권은 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다. (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 을구 10번 주택임차권은 소멸 대상임)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

* 본 물건은 일반 주택가에 위치하며, 중소규모의 공동주택이 밀집한 지역입니다.

* 인근에 상업시설 및 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 일반 주택가로서 기본적인 생활 편의는 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 편의시설

* 교육시설: "마전초등학교"가 남서측 인근에 소재합니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 제한

* 토지거래허가구역: 외국인 등이 주택용도로 취득하는 경우 토지거래 허가를 받아야 합니다. (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

* 해당 물건의 용도 지역은 제2종일반주거지역입니다.

5.2. 기타 특이사항

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 인수 조건의 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

* 건축물 연식: 2010년경 준공되어 건물 연식이 10년 이상 경과하였으므로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 공실 상태가 아닐 경우, 명도 절차 진행 시 추가적인 협의나 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 마전동에 위치한 다세대주택으로, 마전초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 소재합니다. 감정가가 23,200만원으로 책정되었으나, 주변 시세 분석 결과, 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 평가된 것으로 판단됩니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없어 취득 후 명도 부담이 적은 편입니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 인수조건 변경 등은 계약 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 마전동 지역 연립/다세대 주택 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 매각으로 인한 권리 소멸이 확실하여 인수 부담이 적습니다.

* 입지 조건: 주거 지역 내 위치하여 생활 편의성이 있으며, 교통 접근성도 양호합니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 23,200만원

* 주변 시세 분석:

* 인근 84.12㎡(25.4평), 2022년식 건물(샹그릴라)이 2025년 3월 36,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,429만원)

* 인근 51.58㎡(15.6평), 2016년식 건물(중앙E클래스20차)이 2025년 3월 26,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,699만원)

* 인근 42.96㎡(13.0평), 1994년식 건물(승보주택)이 2025년 3월 7,400만원에 거래되었습니다. (평당 약 569만원)

* 본 물건은 77.14㎡(23.33평) 면적에 약 2010년경 건축된 건물입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이며, 특히 2016년식 51.58㎡ 건물이 26,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 물건의 가치는 더 높게 평가될 수 있습니다.

* 따라서, 감정가 23,200만원보다 높은 경쟁이 예상되며, 시장 가치를 고려한 예상 입찰가는 25,000만원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.