나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52199 [1] 서울특별시 서대문구 창천동 510-2 쓰리알유시티아파트 11층1104호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2025.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 동교동 소재"동교동삼거리"동측에 접하여 위치하며,주위는 대로변으로 상가 및 업무시설과 본건 후면으로 공동주택 및 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며,남서측 및 남측 인근에 지하철2호선 홍대입구역 및 공항철도 환승역인 홍대입구역 등이 위치하고,남서측으로 접한 노선 버스정류장 등이 소재하고 있는 바 제반 교통상황 양호시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 평스라브지붕 지하6층/지상12층 건물 내 제11층 1104호 로서 외벽;석재붙임 등 마감 창호;하이샷쉬 창호 복층유리 입니다.

이용상태

집합건축물대장 상 도시형생활주택(원룸형)(별첨 "내부구조도"참조)으로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방설비, 승강기설비,화재탐지 및 경보설비,옥내소화전설비,도시가스설비 및 기계식 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단지의 남향 경사지대 의 대체로 사다리형의 토지로 도시형생활주택(원룸형),근린생활시설,업무시설 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 광대로 및 북서측 및 북동측으로 세로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1;도시지역(2012.08.09),준주거지역(2024.12.19),지구단위계획구역(신촌지구일대(문의;도시관리과)),도로(접함),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률,대공방어협조구역(위탁고도;77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과일억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대.지정기간;2025.08.26~2026.08.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도;아파트. 지정기간;2025.10.20~2026.12.31),건축선 입니다. 기호2,3,4 공히;도시지역(2012.08.09),준주거지역(2024.12.19),지구단위계획구역(신촌지구일대(문의;도시관리과)),도로(접함),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률,대공방어협조구역(위탁고도;77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과일억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대.지정기간;2025.08.26~2026.08.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도;아파트. 지정기간;2025.10.20~2026.12.31),(추가기재사항)건축법 제2조제1항제11나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

본 물건은 서울특별시 서대문구 창천동 510-2 쓰리알유시티아파트 11층 1104호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경52199 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

건물은 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적 및 지분은 4.06㎡ (약 1.23평)이며, 건물 면적 및 지분은 17.19㎡ (약 5.20평)입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다.

1.2. 감정평가 요약

감정가는 238,000,000원 (2억 3천 8백만원)입니다.

건물은 철근콘크리트 평스라브지붕 지하6층/지상12층 건물 내 제11층 1104호입니다.

전용면적은 17.19㎡이며, 토지 지분은 4.06㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 서대문구 동교동 소재 "동교동삼거리" 동측에 접하여 위치합니다.

주위는 대로변으로 상가 및 업무시설과 본 건 후면으로 공동주택 및 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.

건축물대장상 용도는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

2.2. 교통 접근성

본 건까지 제반 차량 출입이 가능합니다.

남서측 및 남측 인근에 지하철 2호선 홍대입구역 및 공항철도 환승역인 홍대입구역이 위치하고 있습니다.

남서측으로 접한 노선 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 가압류, 압류 등의 권리가 등기되었으나, 대부분 말소 예정이거나 말소된 상태입니다.

말소기준권리는 2023년 8월 22일 접수된 서울중앙지방법원의 가압류 결정(서민금융진흥원)입니다.

후순위 권리인 주택임차권(을7, 이민선, 2024년 7월 8일 접수)은 말소 예정으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 273,190,512원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

임차인은 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 인수 조건으로 입주한 임차인 이민선 씨입니다.

보증금은 260,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2022년 6월 28일, 확정일자는 2022년 6월 7일입니다.

제공된 정보상 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건은 HUG 인수조건 변경이 있으며, 임차인 현황 및 물건명세서 상 특이사항으로 명시된 바와 같이, 임차인(주택도시보증공사)은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서, 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매 및 전월세 JSON 정보에 따르면, 본 건과 유사한 건물들의 거래 사례가 있습니다.

* 금반석시티빌39차 (2015년식, 39.77㎡): 2026년 5월 18일 42,000,000만원 (4억 2천만원) 거래. (약 1056만원/㎡)

* (68-40) (2013년식, 50.66㎡): 2026년 5월 7일 36,000,000만원 (3억 6천만원) 거래. (약 710만원/㎡)

* LK타운 (2020년식, 23.69㎡): 2026년 3월 14일 34,500,000만원 (3억 4천 5백만원) 거래. (약 1456만원/㎡)

4.2. 면적별 시세

본 건의 전용면적은 17.19㎡ (약 5.20평)입니다.

감정평가액 기준 평당가는 약 1,384.5만원/㎡입니다.

주변 시세 중 유사한 소형 면적(23.69㎡)의 거래가는 약 1,456만원/㎡ 수준으로, 본 건의 감정가와 유사한 수준을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

건물은 철근콘크리트 구조로 지하 6층, 지상 12층 규모이며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 옥내소화전 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

기계식 주차장 설비도 마련되어 있습니다.

5.2. 주변 생활 인프라

홍대입구역 (2호선, 공항철도)이 인접하여 서울 전역으로의 이동이 매우 용이합니다.

다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통망이 우수합니다.

주변에 상가, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신촌지구일대)에 해당합니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26~2026.08.25, 대상자; 외국인 등, 용도; 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 지정되어 있어 외국인이나 특정 용도의 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20~2026.12.31, 허가대상 용도; 아파트)으로 지정되어 있어 아파트 건축 시 추가적인 허가 사항을 확인해야 합니다.

6.2. HUG 관련 조건

HUG 인수조건 변경 및 임차인과의 특수 합의사항은 본 건의 권리관계를 명확히 하지만, 해당 합의의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다. (본 건에서는 임차인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.)

6.3. 기타 특이사항

임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 서대문구 홍대입구역 인근의 우수한 입지를 갖춘 도시형생활주택입니다.

작은 면적임에도 불구하고 역세권이라는 장점과 함께 상업 및 주거시설이 복합된 지역 특성상 향후 임대 수익이나 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

권리관계가 비교적 명확하게 정리되었으며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 등 일부 제한사항은 투자 전 반드시 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 홍대입구역 도보 거리로 교통 편의성이 매우 높습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간에 대한 수요가 꾸준합니다.

* 직장인 및 학생 임대 수요: 대학가와 업무지구가 인접하여 임대 수익 확보가 용이합니다.

* HUG 관련 권리관계 명확화: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 낙찰자의 리스크가 줄어듭니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 23,800만원이며, 주변 시세 및 본 건의 소형 면적 특성을 고려할 때, 낙찰가는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

주변 유사 면적 거래 사례(약 1,456만원/㎡) 및 감정가(약 1,384.5만원/㎡)를 종합적으로 고려했을 때, 적정 입찰가는 26,000만원에서 28,000만원 범위로 예상됩니다.

본 건은 소형 면적의 투자용으로 접근하기에 매력적인 물건으로 판단되며, 투자 전략에 따라 27,000만원 수준에서 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.