나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513861 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-125 나래빌2차 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의4동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "제물포역" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서, 외 벽 : 스톤코트 등 마감. 창호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 다세대주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건에 대하여 주택임차권 등기되어 있는 바 경매업무시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513861 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-125 나래빌2차 3층301호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 수봉안길35번길 31)

용도: 다세대주택

감정가: 158,000,000원

토지면적: 29.00㎡ (약 8.77평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의4동행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로서 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "제물포역"이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 24일 접수된 부산신용보증재단의 가압류(갑3)입니다.

총 채권액 합계는 527,444,444원입니다.

주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 등기부상 소유권보존, 소유권이전, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리가 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 조승현: 보증금 270,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021-12-21, 확정일자 2021-11-19, 배당신고일자 2024-01-24.

* 주의사항: 임차인은 대항력이 없습니다.

* 주택임차권등기(을3, 조승현): 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, HUG의 역할과 담보 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 일반 주택지대로서 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 주거지로서의 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제3층 제301호이며, 2019년 11월 5일에 사용승인되었습니다.

내부에는 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 대체로 정방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 채권 회수 및 담보 처리에 있어 특별한 조건을 가지고 있을 수 있으며, 공동담보 물건이라는 점은 본건 외 다른 담보물이 존재함을 시사합니다. 경매 절차 진행 시 HUG의 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임차인 관련: 대항력 없는 임차인이 있으나, 보증금이 2억 7천만원으로 높은 편입니다. HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 임차권은 소멸될 것으로 보이나, HUG의 채권액 규모와 배당 순위 등을 고려하여 잠재적인 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 투자 시 허가 절차가 필요합니다.

혐오시설: 인천지방법원 2025타경513861 사건과 관련하여 주변 지역(인천 미추홀구 숭의동, 수봉안길35번길)에 대한 혐오시설 존재 여부를 조사한 결과, 해당 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 다세대주택으로, 제물포역 인근에 자리 잡고 있어 역세권 프리미엄을 기대할 수 있는 입지입니다. 감정가는 1억 5,800만원으로 책정되었으나, 채권 총액이 이를 상회하는 점과 HUG 인수조건 변경 및 공동담보라는 특이사항은 본건의 복잡성을 더하고 있습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 권리 관계는 정리될 것으로 보입니다. HUG의 채권자로서의 역할과 인수 조건 등 추가적인 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

제물포역 인근 역세권 입지로 교통 편리성이 높습니다.

2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하여 하자 발생 가능성이 낮습니다.

일반 주택가에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 7일 거래: 6,370만원, 61.48㎡ (약 18.6평) -> 약 342만원/평

* 2026년 5월 6일 거래: 7,200만원, 34.39㎡ (약 10.4평) -> 약 692만원/평

* 2026년 5월 4일 거래: 3,600만원, 50.98㎡ (약 15.4평) -> 약 234만원/평

본건 건물 면적은 59.95㎡ (약 18.14평)입니다. 최근 거래된 유사 면적 매물의 평당가를 고려할 때, 본건의 감정가 158,000,000원 (약 870만원/평)은 시세 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

HUG 인수조건 변경 및 공동담보라는 특이사항은 입찰가 산정에 신중을 기하게 하는 요소입니다. HUG의 채권이 상당하여 해당 기관의 적극적인 회수 의지가 예상됩니다.

종합적으로 고려 시, 보수적인 관점에서 시세 하단부와 감정가를 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.