나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64762 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 983-1 디오빌 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '고양예술고등학교' 남서측 근거리에 위치하며 부근은 다세대주택, 중소규모의 공장 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 중 제401호로서 외벽: 치장벽돌마감 등 창호: 새시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(송포의백송)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차보증금 ‘금175,000,000원’, 임차권자 ‘김헌호’로 주택임차권 설정되어 있으며, 구체적인 임대내역은 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김헌호)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2025. 12. 5.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 고양시 일산서구 덕이동 983-1 디오빌 비동 4층 401호에 대한 경매 물건 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 고양지원 2025타경64762 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 983-1 디오빌 비동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 및 토지 면적

건물면적: 53.45㎡ (약 16.17평)

건물지분: 53.455㎡ (약 16.18평)

토지면적: 45.77㎡ (약 13.84평)

토지지분: 45.77㎡ (약 13.84평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건축년도: 2014년 (사용승인일 2014년 7월 24일)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 중 제401호

이용상태: 다세대주택으로 이용 중

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비

주변현황: '고양예술고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

1.4. 토지 관련 정보

토지형상: 부정형의 토지로 '다세대주택' 건부지로 이용 중입니다.

인접도로: 서측 및 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(송포의백송), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.26).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 소재하며, '고양예술고등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택과 중소규모의 공장이 혼재되어 있는 환경입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근 및 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 8월 26일 접수된 여수시의 압류(갑4)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기사항전부증명서상 주택임차권(을11, 채권자 김헌호, 임차보증금 175,000,000원)이 존재하나, '말소'로 기재되어 있습니다. 또한, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 2025년 12월 5일자 '인수조건변경확약서'를 제출하여, 해당 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 내용이 확인되었습니다. 따라서 경매 낙찰자는 이 임차권과 관련된 금액을 인수하지 않는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 기타 권리사항

이 외에 여수시 압류, 주식회사 에이블자산관리대부 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 강제경매, 국가 가압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

최근 2026년 7월에 실거래된 인근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 51㎡ ~ 58㎡의 물건들이 153,000,000원에서 268,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건의 전용면적 53.45㎡ (약 16.17평)는 이러한 실거래 범위 내에 있으며, 건물의 준공년도(2014년) 또한 인근 실거래 물건들과 유사합니다.

4.2. 가격 추이

주변 시세는 ㎡당 약 269만원에서 460만원 사이의 분포를 보입니다. 본건의 감정가는 ㎡당 약 374만원으로, 중간 정도의 시세를 형성하고 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건이 위치한 덕이동 지역은 주거 밀집 지역과 상업, 공업 지역이 혼재된 곳으로, 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

5.2. 교육 및 편의시설

* 교육시설: 고양예술고등학교, 일산고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 인프라: 지역 내 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지역 제한

본 물건의 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역 지정은 외국인이나 특정 용도로 토지를 사용하려는 경우 허가를 받아야 합니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에서 명확한 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 중소규모 공장이 혼재하는 지역 특성상, 공업 지역과의 인접성을 고려할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 다세대주택입니다. 감정가는 200,000,000원이며, 전용면적 53.45㎡ (약 16.17평)입니다.

가장 큰 특징은 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차권에 대한 대항력을 포기하고 임차보증금 인수 부담이 없다는 점입니다(인수 보증금 합계 0원). 이는 낙찰자에게 상당한 이점으로 작용할 수 있습니다.

입지 면에서는 주변에 학교와 버스정류장이 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있으나, 다세대주택과 중소규모 공장이 혼재하는 지역 특성을 이해해야 합니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재합니다.

전반적으로, 인수되는 부담이 적다는 점을 감안할 때, 실거주 또는 투자 목적 모두 고려해볼 만한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 임차인 보증금 175,000,000원에 대한 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 안정적인 시세: 주변 유사 면적의 다세대주택이 153,000,000원에서 268,000,000원 사이에 거래되고 있어, 본건의 감정가(200,000,000원)는 적정 수준으로 평가됩니다.

* 실거주 적합성: 교통 및 교육시설 이용이 편리하며, 실거주 목적에도 적합한 환경입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 200,000,000원입니다. 주변 시세 분석 및 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

경쟁 구도를 고려하여, 100% ~ 110% 수준인 약 200,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있으므로, 실제 입찰 시에는 최종적인 시세 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.