나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13660 [1] 서울특별시 노원구 중계동 512 중계무지개아파트 208동 6층 610호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 중계동 소재 "중원중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 "중계역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트 평슬래브지붕 15층 건물 내 제208동 제6층 제610호로서, (사용승인일: 1991.11.15) 외벽: 몰탈위페인트 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장시설, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 가장형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서, 북서, 남동, 북동측으로 포장도로에 각각 접하며, 단지 내 도로 개설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중계동 512: 도시지역, 제3종일반주거지역(2003-09-17), 제1종지구단위계획구역(2003-09-17), 도로(2003-09-17)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.). 중계동 513: 도시지역, 제3종일반주거지역(2003-09-17), 제1종지구단위계획구역(2003-09-17), 도로(2003-09-17)(접합), 도시철도(2019-03-28)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13660 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 중계동 512 중계무지개아파트 208동 6층 610호

용도: 아파트

감정가: 603,000,000원

전용면적: 59.26㎡ (약 17.93평)

공급면적: 제공된 정보에 명확히 명시되지 않음 (일반적으로 전용면적보다 넓게 책정됨)

토지 지분 면적: 37.604㎡ (약 11.37평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOO (SBI저축은행으로 추정)

특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 노원구 중계동 소재 "중원중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 환경이 양호한 것으로 평가됩니다.

교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 7호선 "중계역"이 소재하여 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

채권자 및 채무자

채권자: 에OOOOOOOO (SBI저축은행으로 추정)

말소기준권리: 을20 근저당권 (에스비아이저축은행, 2022.07.29 접수, 채권 최고액 540,000,000원)

경매개시결정: 갑10 임의경매 (에스비아이저축은행, 2025.11.18 접수, 458,749,605원)

임차인 현황

해당 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 배

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-01-28

* 확정일자: 2015-01-14

* 배당신고일자: 2026-01-11 (또는 2025-12-26)

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 인수될 수 있으므로, 배당표 확정 시까지 주의 깊은 확인이 필요합니다.

인수 가능한 권리

등기부 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재되어 있지 않습니다.

기타 권리사항

등기부채권 총액: 540,000,000원 (을20 근저당권 기준)

4. 상권분석

주변 시설

아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 중원중학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 일반적으로 아파트 단지 및 주거 시설 위주로 형성되어 있으며, 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

아파트 정보

아파트명: 중계무지개아파트

동/호수: 208동 6층 610호

사용승인일: 1991년 11월 15일

총 층수: 15층 (해당 물건 6층)

단지 규모: 14개동, 총 2,433세대

주차: 총 924대 (단지 내 주차 공간이 충분한 것으로 파악됨)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원 등

관리사무소 연락처: 02-948-7737

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

보증금 220,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 것으로 보이나, 이는 배당 절차 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 배당 순위 및 배당 금액을 면밀히 확인하여 보증금 인수 여부를 최종적으로 판단해야 합니다.

유동화 물건

본 물건은 채권이 유동화되어 경매가 진행되는 건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리관계가 있을 수 있습니다.

토지이용계획

본건 토지는 일부 구간에 대해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 지정 기간이 2026년 8월 25일 및 2026년 12월 31일까지 남아있으므로, 외국인 등 특정 대상자의 경우 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (경매 취득 시 해당 규정 적용 여부는 별도 확인 필요)

건축 연도

1991년 준공된 아파트로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울특별시 노원구 중계동에 위치한 중계무지개아파트로, 지하철 7호선 중계역 역세권에 해당하여 교통이 편리하고, 주변에 학교와 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 우수합니다. 감정가는 603,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 실거래가가 755,000,000원(7억 5,500만원)을 기록하는 등 시세 대비 낮은 수준으로 평가되었습니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 220,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 있으나, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 이는 배당을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성이 높음을 시사합니다.

건축 연도가 1991년으로 노후된 편이나, 단지 규모와 관리 상태에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 토지거래허가구역 지정 등 일부 제한 사항이 있으나, 경매 절차상 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다. 전반적으로 시세 대비 저렴한 감정가와 인수 부담 없는 임차인으로 인해 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 7호선 중계역 도보권으로 우수한 교통 접근성 보유.

뛰어난 생활 인프라: 학교, 공원, 상업 시설 인접으로 편리한 주거 환경 제공.

시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익 기대 가능.

인수 부담 없는 임차인: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담이 없어 저가 취득 기회. (배당 결과 확인 필수)

9. 예상 입찰가

감정가: 603,000,000원

최근 실거래가 (59.26㎡ 기준): 755,000,000원 (2026년 7월 7일)

인수 보증금: 0원 (명시)

예상 입찰가 산정

본 물건의 가장 큰 장점은 최근 실거래가(755,000,000원) 대비 낮은 감정가(603,000,000원)와 인수해야 할 보증금이 없다는 점입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만, '인수 보증금 0원' 명시는 배당을 통한 보증금 변제를 전제로 하고 있습니다.

따라서, 입찰가는 시세 수준인 7억 5,500만원을 상한선으로 하되, 경쟁률 및 현장 조사를 통한 물건의 실제 가치 평가를 고려해야 합니다. 감정가 대비 10~20% 상승한 가격과 시세의 80~90% 수준을 종합적으로 고려할 때, 6억 8천만원에서 7억 5천만원 사이의 범위에서 전략적인 입찰가 산정을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.