나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34936 [1] 경기도 김포시 장기동 2193 한강센트럴자이1단지 113동 16층1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "금빛초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 학교, 농경지, 임야 등으로 형성되어 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 25층중 16층1602호로 외벽 : 돌붙임 및 시멘트모르타르위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시유리창 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 옥내소화전설비, 자동화재탐지설비, 승강기설비 및 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 아파트건물부지로 인접도로와 등고함.

인접 도로상태등

본건은 아파트단지내 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 근린공원 (저촉), 대로1류(폭 35M-40M), 중로1류(폭 20M-25M)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지군사시설 보호법<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역 <하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34936 (1)

소재지: 경기도 김포시 장기동 2193 한강센트럴자이1단지 113동 16층 1602호

용도: 아파트

감정가: 482,000,000원

토지면적: 49.37㎡ (약 14.93평)

건물면적 (전용면적): 81.83㎡ (약 24.75평)

건물면적 (공급면적): 약 107.70㎡ (약 32.58평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 장기동에 소재하며, '금빛초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 학교, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조 슬래브 지붕의 25층 중 16층에 위치하며, 외벽은 돌붙임 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 유리창으로 되어 있습니다.

토지는 대체로 부정형의 아파트 건물 부지로서 인접 도로와 등고하며, 아파트 단지 내 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 4월 5일 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당(228,000,000원)입니다.

등기부등본상 확인된 채권 총액은 약 548,000,000원입니다.

임차인으로는 주택도시보증공사(권리자: 장은주)가 있으며, 보증금 320,000,000원, 차임 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2022년 8월 10일, 확정일자는 2022년 6월 16일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸됩니다.

이에 따라 매수인이 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 금빛초등학교가 있어 학군 수요가 뒷받침됩니다.

주변에 편의시설, 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

현재 파악된 정보상 혐오시설은 없으며, 이는 쾌적한 주거 환경에 긍정적인 요소로 작용합니다.

토지 이용 계획상 근린공원 저촉 등 일부 도시계획시설이 있으나, 이는 공공 편익 시설과의 인접성을 의미하며 부정적 요소로 보기 어렵습니다.

5. 생활정보

교통: 단지 인근 버스정류장을 통해 시내외 주요 지역으로 이동이 가능하며, 차량 이용 시 도로망 접근성이 좋습니다.

교육: 금빛초등학교가 인접하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

편의: 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 시설 이용이 용이하며, 마트, 병원 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

주거환경: 대규모 아파트 단지로 관리 시스템이 잘 갖추어져 있으며, 녹지 공간 및 조경이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건 토지는 보전녹지지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 근린공원(저촉), 대로1류, 중로1류 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한구역, 상대/절대보호구역, 군사기지/시설 보호구역, 준보전산지, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제들은 향후 건축, 증개축, 재건축 등 개발 행위에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

감정가 대비 채권 총액: 채권 총액(약 548,000,000원)이 감정가(482,000,000원)를 초과하고 있습니다. 이는 경매 과정에서 예상보다 높은 경쟁률이나 가격 형성에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 장기동에 위치한 한강센트럴자이1단지 내 아파트로, 입지, 교통, 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 특히 금빛초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 대규모 단지로서 관리 상태 또한 좋을 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 다양한 토지 이용 규제와 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

대항력 없는 임차인으로 인한 인수 보증금 0원

초등학교 인접으로 인한 교육 환경 우수

교통 및 생활 편의시설 접근 용이

대규모 브랜드 아파트 단지

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 482,000,000원입니다.

임차인의 경우 대항력이 없어 매수인이 인수하는 보증금은 0원이므로, 입찰가를 산정할 때 임차 보증금을 고려할 필요가 없습니다.

채권 총액이 감정가를 상회하는 상황임을 감안할 때, 일반적인 경매 낙찰가율 및 시장 상황을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현장 조사 및 주변 시세 비교 분석을 통해 적정 입찰가를 산출하는 것이 중요합니다.

참고로, 일반적인 보수적 관점에서 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 예를 들어, 감정가의 85%를 적용 시 약 410,000,000원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있으므로 최종 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.