나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52207 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 9층910호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 은평구 소재 "은평구청" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대 주택 등 공동주택, 단독주택, 관공서 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지하4층 지상12층 구분건물 내 9층 910호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

집합건축물대장상 교육연구및복지시설임.

설비내역

냉난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약4.5m 내외의 막다른 도로와 접하며 차량으로 접근이 가능함. 서측으로 노폭 약2.5m 내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대, 기간:2025.8.26~2026.8.25)), 토지거래 계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026. 12.31.)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임. - 미납관리비 등 제세공과금에 대해 반드시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52207 (1)

3. 소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 9층910호

4. 건물 구조: 철근콘크리트조 평지붕 지하4층 지상12층

5. 준공일: 2006년 01월 20일

6. 용도: 교육연구시설 (집합건축물대장상 교육연구및복지시설, 노유자시설, 제2종근린생활시설)

7. 감정가: 997,000,000원

8. 토지면적: 20.08㎡ (약 6.07평)

9. 건물면적: 56.34㎡ (약 17.05평)

10. 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

11. 경매 구분: 부동산 임의 경매

12. 채권자: 부OOO (부평농업협동조합)

1.1. 입지조건

2. 위치 및 주위환경: 서울특별시 은평구 소재 "은평구청" 북측 인근에 위치합니다.

3. 주변 환경: 근린생활시설, 다세대 주택 등 공동주택, 단독주택, 관공서 등이 소재하여 기본적인 생활 및 행정 인프라가 갖추어져 있습니다.

4. 교통 상황: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 도로 상황: 남동측으로 노폭 약 4.5m 내외의 막다른 도로와 접하며 차량 접근이 가능합니다. 서측으로는 노폭 약 2.5m 내외의 막다른 도로와 접합니다.

1.1. 1. 주변 시설 및 혐오 시설

2. 주변 시설: 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 관공서 등이 혼재되어 있습니다.

3. 혐오 시설: 현재 보유 정보 및 일반적인 검색 결과로는 해당 물건지 주변에 혐오 시설이 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

2. 말소기준권리: 2014년 02월 13일 접수된 부평농업협동조합의 근저당권입니다.

3. 채권자: 부OOO (부평농업협동조합)

4. 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서상 '지상권개요' 관련 내용이 있으나, 구체적인 지상권의 존재 여부 및 내용은 추가 확인이 필요합니다.)

5. 임차인 현황:

* 임차인: 정순희 (정 )

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 02월 28일

* 확정일자: 2025년 10월 21일

* 배당신고일자: 2026년 04월 06일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 참고사항: 임대 관계 등이 미상이라는 점, 미납 관리비 및 제세공과금은 반드시 재확인해야 합니다.

6. 기타 등기사항:

* 소유권이전: 안효숙 (2014.12.31), 고동진 (2016.02.18), 주식회사이조원하우스 (2024.02.13)

* 근저당권: 부평농업협동조합 (2014.02.13, 648,000,000원)

* 가압류: 신용보증기금 (2025.09.18, 577,500,000원), 경기수산업협동조합 (2025.10.31, 550,229,386원), 하나카드 (2025.11.18, 81,631,484원), 국민은행 (2026.01.12, 101,794,379원), 서울보증보험 (2026.03.23, 926,000,000원)

* 압류: 성북구 (2025.09.23), 성북세무서장 (2026.02.04)

* 임의경매개시결정: 부평농업협동조합 (2025.11.17, 536,424,238원)

7. 등기부채권 총액: 2,885,155,249원

1.3. 상권분석

2. 물건지 인근은 은평구청을 중심으로 관공서, 근린생활시설, 주거시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 상업 기능이 유지되고 있습니다.

3. 다세대 및 단독주택 밀집 지역과 인접하여 배후 수요가 존재합니다.

1.4. 생활정보

2. 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이합니다.

3. 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4. 교육시설: 집합건축물대장상 용도에 교육연구 및 복지시설이 포함되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자가 토지를 거래할 경우 관련 허가를 받아야 합니다.

3. 건축물 용도 및 용도지역 불일치 가능성:

* 집합건축물대장 상 주요 용도는 '노유자시설'이며, 부가 용도로 '교육연구및복지시설', '제2종근린생활시설' 등이 기재되어 있습니다.

* 현황 상 '교육연구시설'로 표기되어 있으나, 실제 이용 상태와 건축물대장 상 용도, 그리고 해당 지역의 용도지역(제2종일반주거지역, 7층 이하) 간의 일치 여부 확인이 매우 중요합니다.

* 건축물은 지상 12층 규모로, '7층 이하'라는 용도지역 제한과 상충될 수 있어, 위법 건축물 여부, 이행강제금 부과 가능성 등에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. (준공 당시에는 허용되었거나, 건축물대장 상 용도와 실제 이용 용도가 다를 수 있습니다.)

4. 미납 관리비 및 제세공과금: 낙찰자가 잔금을 납부한 후 발생되는 관리비 및 제세공과금 외에, 기존에 미납된 사항이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

5. 임대차 관계 미확인: 현재 제공된 정보 상 임대 관계는 미상으로 표기되어 있으나, 등기부상 명확히 확인되지 않은 점유자나 임대차 관계가 있을 수 있어 명도 진행 시 주의가 필요합니다. (단, 정순희 임차인은 대항력이 없습니다.)

6. 도로 접면 현황: 일부 막다른 도로에 접해 있으며, 도로 폭이 좁은 구간이 있어 차량 통행 및 대형 차량 접근에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 본 물건은 서울 은평구청 인근에 위치한 교육연구시설(노유자시설, 제2종근린생활시설) 용도의 구분건물로, 권리분석상 인수되는 임차인 보증금은 없습니다.

3. 다수의 채권 및 압류가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 가장 중요한 잠재적 리스크는 해당 물건이 속한 제2종일반주거지역(7층 이하)의 용도지역 제한과 실제 건축물(12층)의 높이 간의 불일치 가능성입니다. 이는 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

5. 토지거래허가구역이라는 점, 미납 관리비 및 제세공과금, 그리고 명도 관련 사항은 입찰 전 반드시 재확인해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

2. 은평구청 인근으로 행정기관 접근성이 우수합니다.

3. 교육연구, 복지, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

4. 인근 버스 정류장 등 대중교통 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 본 물건은 인수되는 임차인 보증금이 없습니다.

3. 감정가는 997,000,000원입니다.

4. 입찰가 산정 시에는 상기 명시된 잠재적 리스크(특히 용도지역 및 건축물 높이 관련 사항)에 대한 면밀한 법률 검토 비용, 추후 발생 가능한 이행강제금, 명도 비용, 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악, 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

5. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.