나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513846 [1] 인천광역시 남동구 논현동 597-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "인천논현중학교" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위 는 단독주택, 공동주택, 주거나지, 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 전철역(수인분당선 '소래포구역') 등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

장방형의 토지로서, 단독주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약8m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(2025-08-14)(논현2 지구단위계획구역), 가축사육제한 구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외 국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 20 26. 08. 25.)))

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 토지 내 펜스, 대문, 조경수목, 잔디, 디딤석 등은 토지의 부합물로서 기호2에 포함 평가되었음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1은 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 건물로서 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

일반건축물대장상 단독주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ‘사진용지’ 등과 같이 제시외물건㉠이 소재하고, 동 제시외물건은 일반건축물대장상 위반건축물[건축과-1621(2022. 11.17.)호에 의거 위반건축물 표기 등재(창고 철파이프조 4㎡ 무단증축)]로 등재되어 있으므로 경매진행시 참고 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 기호1 건물에 소재한 데크, 캐노피, 태양광패널 등은 주(본체)건물에 포함 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
제시외 건물은 일반건축물대장상 위반건축물[건축과-1621(2022.11.17.)호 창고 철파이프조 4㎡ 무단증축]
토지 내 펜스, 대문, 조경수목, 잔디, 디딤석 등은 토지의 부합물로서 매각에 포함
건물에 소재한 데크, 캐피노, 태양광패널 등은 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513846 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 597-3

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,399,231,000원

토지면적: 287.40㎡ (약 86.96평)

건물면적: 332.82㎡ (약 100.71평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "인천논현중학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 주거지, 임야 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 가능하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장이 있고 수인분당선 '소래포구역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 도로 상황

본건 토지는 북서측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있음.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(논현2 지구단위계획구역), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 토지 등기부 요약

말소기준권리: 근저당권 (을10, 2021-06-03, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 금499,200,000원)

등기부채권 총액: 1,890,200,000원

3.1. 2. 건물 등기부 요약

말소기준권리: 근저당권 (을1, 2022-06-30, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 금499,200,000원)

등기부채권 총액: 1,890,200,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 양

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-09

대항력: 없음

* 임차인 양 은 대항력은 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 여부 및 실제 관계를 추가 확인해야 함.

3.3. 인수되는 권리 및 금액

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음).

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 동향

본건은 단독주택으로, 주변의 연립/다세대/빌라 거래 정보와는 직접적인 비교가 어려움. 다만, 인근 논현동 단독주택 단지의 실거래 사례를 보면, 91평 대지에 67평 건물 규모의 단독주택이 약 10.8억원에 거래된 사례가 있음. 또한, 신축 단독주택의 경우 토지 및 건축비를 고려했을 때 12.8억원 이상이 소요된 것으로 추정되는 사례도 있음. 이는 본건의 감정가 13.99억원과 유사한 수준임.

4.2. 지역 특성

논현동은 주거 지역으로서 인천논현중학교 등 교육 시설과 수인분당선 소래포구역을 통해 대중교통 접근성이 양호함. 또한, 남동국가산업단지가 인접해 있어 직주근접형 주거지로 기능할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육기관

* 인천논현중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 수인분당선 소래포구역이 근거리에 있어 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이함.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

5.2. 기타 생활 편의

본건 주변에 편의시설 및 상업시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 일반적인 주거 지역의 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 관련 사항

일반건축물대장상 위반건축물로 등재된 창고(철파이프조, 4㎡)가 무단 증축된 사실이 있음. 이는 추후 철거 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정적 제재를 받을 수 있는 위험 요소임.

6.2. 유동화 물건 관련 사항

본건은 유동화 물건으로, 이는 채권 관리 및 매각 과정에서 일반 물건과 다른 절차나 특이사항이 발생할 수 있음을 의미함.

6.3. 기타 특이사항

* 악취 발생 가능성: 검색 결과,에 따르면, 논현동 및 남동공단 인근 지역에서 산업단지 오폐수, 하수처리시설 등으로 인한 악취 민원이 지속적으로 발생하고 있어, 거주 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크로 고려해야 함.

* 제시외 건물, 부합물, 종물 등: 창고(4㎡)를 포함한 제시외 건물, 토지 내 펜스, 대문, 조경수목, 잔디, 디딤석 등과 건물에 소재한 데크, 캐피노, 태양광패널 등은 모두 매각에 포함되어 일괄 매각됨.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 논현동에 위치한 단독주택으로, 도심 접근성과 교통 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있음. 감정가는 13.99억원으로, 주변 단독주택 시세를 고려할 때 유사한 수준으로 평가됨. 그러나 건물에 위반건축물이 존재하며, 인근 지역에서 발생하는 악취 문제 또한 거주 환경에 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있음. 유동화 물건이라는 특성도 감안해야 함.

8. 투자 포인트

* 수인분당선 소래포구역 인근으로 교통 편의성이 우수함.

* 제1종전용주거지역으로 쾌적한 주거 환경 조성이 기대되는 입지임.

* 토지 및 건물 면적이 비교적 넓어 활용도가 높음.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,399,231,000원

주변 유사 단독주택 시세 및 본건의 리스크 요인(위반건축물, 악취 민원 가능성)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

주변 시세 및 유사 단독주택 거래 사례를 감안하여, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있음.

예상 입찰가 범위: 1,250,000,000원 ~ 1,399,000,000원

* 본 예상 입찰가는 현재 시점의 정보와 일반적인 시세 분석에 기반한 것이며, 실제 현장 조사, 권리관계 재확인, 시장 상황 변화 등에 따라 달라질 수 있음. 입찰 전 반드시 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.