나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513989 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 112-14 이츠 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 인천지방법원 2025타경513989 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다. 채권자는 주택도시보증공사이며, 매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지는 인천광역시 미추홀구 주안동 112-14 이츠 6층601호이며, 본 건물은 이츠라는 명칭의 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조로 지하 0층, 지상 8층 규모이며, 2014년 12월 5일에 준공되었습니다. 본 매각물건은 해당 건물 6층에 위치한 601호 전유부분입니다.

1.3. 면적 정보

토지면적은 25.12㎡ (약 7.59평)이며, 건물면적은 72.66㎡ (약 21.98평)입니다.

1.4. 평가 및 매각 정보

감정평가는 179,000,000원이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 도심 생활권과 재정비 주거지가 공존하는 지역입니다. 전반적으로 생활 밀도가 높으며, 주안동과 도화동 일대는 교통 접근성과 생활 인프라가 뛰어나 주거 선호도가 높은 지역으로 평가됩니다. 다만, 주안동 일부 지역에는 모텔촌이 형성되어 있거나 과거 고물상으로 인한 민원이 발생한 사례가 있어 이에 대한 고려가 필요합니다.

2.2. 교통 상황

인천지하철 2호선 석바위시장역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주안역도 접근 가능합니다. 또한, 다양한 버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 3월 15일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑8)입니다. 이 외 다수의 권리가 등기부등본에 기재되었으나, 매각으로 인해 대부분 말소될 예정입니다 [본문 제공 정보].

3.2. 임차인 현황

임차인으로는 주택도시보증공사가 김진영 씨의 보증금 175,000,000원을 보증(차임 0원)하고 있습니다. 임차인의 전입일자는 2020년 6월 11일, 확정일자는 2020년 5월 21일입니다. 임차인 현황상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

등기부등본상 을구 3번 순위의 주택임차권(김진영, 보증금 175,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다 [본문 제공 정보]. 그러나, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '을구 순위 3번 주택임차권등기'가 언급되며, '다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 내용이 있습니다 [본문 제공 정보]. 이는 임차권이 말소될 예정임에도 불구하고, 주택도시보증공사의 동의 확약이 제출되었으나 최종적으로 말소 여부가 불확실할 수 있음을 시사합니다. 따라서 낙찰자는 본 임차권의 말소 여부를 철저히 확인해야 합니다. 현재까지는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 분석되어, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

해당 물건이 위치한 주안동은 인천의 원도심 중 하나로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 인근에 석바위시장이 있어 신선한 식재료 구매가 용이합니다.

4.2. 주변 시설

주변에는 주안스포츠문화센터와 같은 체육 및 문화 시설이 있습니다. 또한, 인천 경원초등학교, 인천 남부초등학교 등 다수의 교육시설이 인근에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

석바위시장 등 생활 편의시설이 인접해 있으며, 전반적으로 생활 편의시설이 밀집해 있어 실거주 수요가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

5.2. 교육시설

인근에 인천경원초등학교, 인천남부초등학교, 인천석암초등학교, 인천주안초등학교, 제물포여자중학교, 인천주안북초등학교 등이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 주택임차권(을구 3번)의 말소 여부입니다. 비록 말소 예정으로 기재되어 있고 대항력이 없다고 표기되어 있으며 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 점은 주의해야 합니다. 만약 해당 임차권이 소멸되지 않고 인수될 경우, 명시된 인수 보증금 0원과 달리 보증금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

주안동 일부 지역에 대한 부정적인 인식이 있을 수 있습니다 (예: 모텔촌 형성 지역 등). 이러한 점은 향후 매각 또는 임대 시 가치 평가에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 역세권 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 오피스텔입니다. 교통 및 편의시설 접근성이 우수하여 실수요자 및 투자자에게 매력적인 요소가 많습니다. 그러나, 주택임차권의 말소 여부가 불확실하여 추가적인 확인이 필요하며, 이로 인한 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 주변 환경에 대한 부정적 인식이 있을 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천 미추홀구의 주요 교통 요지인 주안역 및 석바위시장역 접근성 용이.

* 생활 편의시설 및 교육시설이 잘 갖춰진 주거 환경.

* 감정가 대비 현 시세 고려 시, 권리 문제가 명확히 해결된다면 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 179,000,000원입니다. 현재 시장 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔 시세는 약 1억 4천만원에서 2억 8천만원 이상까지 형성되어 있으며, 본 물건의 면적(약 22평)과 입지를 고려할 때 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

가장 큰 변수인 임차권의 인수 여부에 대한 불확실성이 존재하나, '대항력 없음' 및 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점, 그리고 HUG의 말소 동의 확약서 제출 사실 등을 종합적으로 고려할 때, 해당 임차권이 소멸될 가능성이 높다고 가정할 수 있습니다.

다만, 만일의 사태에 대비하여 적정 수준의 리스크 프리미엄을 고려한 입찰가가 필요합니다.

이에, 본 물건의 예상 입찰가를 178,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 수준을 유지하면서도, 임차권 관련 불확실성을 감안한 보수적인 접근입니다. 만약 임차권의 인수 여부가 명확히 소멸되는 것으로 확정된다면, 시장 시세를 고려하여 상향 조정의 여지도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.