나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104361 [1] 서울특별시 동작구 상도동 214-32 다나네스트빌 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "국사봉중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 "상도역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제1층 제101호로서 (사용승인일자: 2008. 8. 1.) 외벽: 석재붙임 등 마감. 창호: 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 4m 내외의 포장도로 및 북서측으로 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-07-24) ((최초)제한공고(고시)일로부터 2년단 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정·고시가 있는 경우 고시일까지)<건축법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) ((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-09-25) (지정기간 : 2025년 9월 30일부터 2026년 8월 30일까지), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) ((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104361 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 214-32 다나네스트빌 1층101호

건물명: 다나네스트빌

용도: 다세대주택

감정가: 289,000,000원 (2억 8,900만원)

토지면적: 22.81㎡ (약 6.9평)

토지지분: 22.81㎡ (약 6.9평)

건물면적: 40.60㎡ (약 12.3평)

건물지분: 40.6㎡ (약 12.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물정보: 2008년 8월 1일 사용승인, 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 4층 건물 내 1층 101호

2. 입지조건

위치: 본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "국사봉중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 "상도역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

도로: 본건 북동측으로 약 4m 내외의 포장도로 및 북서측으로 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본 건은 서울중앙지방법원 2025타경104361 강제경매 사건이며, 말소기준권리는 2025년 11월 13일 접수된 강제경매개시결정으로 판단됩니다. 등기부상 확인되는 모든 가압류(주식회사케이비국민카드 2020-09-03 등) 및 압류 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 정수진 (주택도시보증공사): 보증금 200,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2020-03-09, 확정일자 2020-02-05. 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 주택도시보증공사(HUG)로부터 인수조건 변경 관련하여 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

* 탁성환: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2023-12-19. 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

인수 보증금: 0원

등기부 채권 총액: 약 299,716,865원 (2억 9,971만 6,865원)

기타 사항: 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울 동작구 상도동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 인근에 국사봉중학교가 있어 교육 관련 수요가 있을 수 있습니다. 역세권 중심의 상권이라기보다는 배후 주거지의 지원을 받는 형태의 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

주변 시설: 국사봉중학교와 가까우며, 지하철 7호선 상도역을 이용할 수 있습니다. 기본적인 편의시설은 주변 근린생활시설을 통해 이용 가능합니다.

주변 시세 분석:

* 본건은 전용면적 40.60㎡ (약 12.3평)의 다세대주택입니다.

* 최근(2026년 7월) 인근에서 거래된 유사 면적의 다세대주택 매매가는 64,000만원(6억 4천만원)에서 74,000만원(7억 4천만원) 사이로 형성되어 있습니다.

* 목화빌라(279-235), 55.64㎡, 64,000만원 (2026년 7월)

* 빌라(244-349), 41.1㎡, 69,500만원 (2026년 7월)

* 대성하이빌라B동, 41.16㎡, 74,000만원 (2026년 7월)

* 본 건물은 2008년 8월 1일 사용승인되어 비교적 신축에 해당합니다.

주변 혐오시설: 일반적인 주거지역으로, 지도 검색 상 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 주변 환경을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축허가·착공제한지역: 본건 소재지는 2025년 7월 24일부터 2년간 건축허가 및 착공이 제한될 수 있는 지역에 해당합니다. 향후 건축 행위에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 다양한 지정 기간이 겹쳐 있으므로, 향후 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 거주자가 있는지 여부가 불분명하여, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 동작구 상도동에 위치한 다세대주택으로, 국사봉중학교 인근에 자리하며 지하철 7호선 상도역 이용이 가능한 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2008년 준공된 건물로 연식 대비 상태가 좋을 것으로 예상됩니다.

특히, 본건의 감정가(2억 8,900만원)는 주변 유사 면적 다세대주택의 최근 실거래가(6억 4,000만원 ~ 7억 4,000만원) 대비 현저히 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 크게 기대할 수 있는 매력적인 물건으로 판단됩니다. 권리상 인수해야 할 임차 보증금이 없으며, 임차인 관련 리스크가 최소화된 점 또한 긍정적입니다. 다만, 건축 제한 및 토지거래 허가구역 등의 도시계획적 제한 사항은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 매우 낮은 감정가: 주변 실거래가 대비 약 40% 수준의 감정가로, 높은 시세 차익 실현이 기대됩니다.

* 안정적인 권리관계: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없으며, HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 권리 관계가 명확합니다.

* 실거주 및 투자 적합성: 비교적 신축 연식과 편리한 입지 조건을 갖추고 있어 실거주 목적으로도, 시세 차익을 노리는 투자 목적으로도 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가(2억 8,900만원)는 주변 시세(약 6억 4,000만원 ~ 7억 4,000만원)와 비교했을 때 매우 낮게 책정되었습니다. 이에 따라 경매 시작가부터 치열한 입찰 경쟁이 예상됩니다.

현 시점에서 보수적인 접근을 권장하며, 3억 8천만원 ~ 4억 8천만원 범위 내에서 입찰가를 설정하는 것을 제안합니다. 이 범위는 낮은 감정가를 고려하여 시세와의 괴리를 반영한 예상치이며, 실제 경매 진행 상황, 경쟁 강도, 추가적인 정보 분석 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 순수하게 물건 가치와 경쟁 상황만을 고려하여 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.