나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513972 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1146 마커스 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.11.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '예술회관역(인천1호선)' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(예술회관역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 정방형 토지로서 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약50미터 내외의 광대로, 북측으로 폭 약 15미터 내외에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구월동 1146 :일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 광로2류(폭 50m~70m)(2019-06-10)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513972 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 군OOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1146 마커스 14층 1402호 (건축물대장 및 등기부 정보 기준)

용도: 오피스텔 (주거용)

건물명: 마커스

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 11.61㎡ (약 3.51평)

건물면적(전용면적): 73.68㎡ (약 22.29평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상 20층 건물 중 14층

건물 준공일: 2020년 4월 28일 (사용승인일 기준)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 232,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '예술회관역(인천1호선)' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 접근성

본 건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(예술회관역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1146번지

용도지역: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구)

도로: 서측 약 50미터 내외의 광대로, 북측 약 15미터 내외의 중로에 각각 접함.

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간 2025.08.26. ~ 2026.08.25.).

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(근저당)보다 후순위 권리는 매각으로 모두 소멸됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 군자농업협동조합 근저당 (2020-06-18 접수, 채권액 254,800,000원)

총 채권액 (등기부 기준): 254,800,000원

주요 등기 내역: 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 군자농업협동조합 근저당, 군자농업협동조합 임의경매.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 650,000원

전입일자(사업일자): 2020-07-08

확정일자: 2020-06-26

배당신고일자: 2025-12-10

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 대항력 있는 임차인으로 남지 않습니다. 보증금은 전액 배당받을 것으로 예상되므로 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본 건이 소재한 구월동 지역은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 지역으로, 인천 1호선 예술회관역 역세권에 위치하여 직주근접 및 상업시설 이용이 편리합니다.

4.2. 생활 편의시설

* 교통: 인천 1호선 예술회관역 및 인근 버스정류장 이용 편리

* 상업시설: 주변 근린생활시설 및 상업지구 이용 가능

* 의료: 예술회관역 주변 종합병원 및 병의원 이용 가능

* 문화: 인천문화예술회관 등 문화시설 인접

4.3. 건물 내/외부 시설

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

* 주요 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 완비

* 도로 접근성: 서측 약 50m 광대로, 북측 약 15m 중로에 각각 접하여 차량 통행 및 접근이 용이함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리상 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'이 언급되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다. (본 건 경매 정보상 특이사항 없음)

5.2. 현황상 리스크

* 혐오시설: 주변 검색 결과, 본 건 소재지 인근에 특별히 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 예술회관역 주변은 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다.

* 건물 노후화: 2020년 준공으로 비교적 신축 건물이나, 향후 유지보수 필요성 고려.

6. 종합 의견

본 물건은 인천 1호선 예술회관역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득 가능하며, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 지역 특성상 안정적인 임대 수익이 기대됩니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 예술회관역 도보 이용 가능

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 상태

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리 부담 없음

* 복합 용도 지역: 오피스텔, 상업시설, 주거시설 혼합으로 인한 풍부한 배후수요

8. 시세 분석 및 예상 입찰가

8.1. 최근 거래 시세 분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(73.68㎡)의 거래 사례가 2024년 11월 29일에 237,000,000원에 있었습니다. 이는 본 건의 감정가(232,000,000원)와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다. 다른 면적대의 거래 사례는 240,000,000원(84.91㎡)에서 272,500,000원(83.555㎡) 사이로 나타납니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

감정가 232,000,000원, 유사 면적(73.68㎡) 최근 거래가 237,000,000원을 고려하여, 예상 입찰가는 240,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.