나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513925 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 77-3 주안지웰에스테이트 102동 7층오피스텔702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '시민공원역(인천지하철2호선)' 북동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 공동주택 및 아파트단지, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 중심 시가지 주상복 합지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 시민공원역(인천지하철2호선) 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지상34층 내 제7층 제오피스텔702호로서, 외벽 : 석재치장 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등, 창호 : 섀시 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등을 갖추어짐.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지이며 2개 동의 복합건물(공부상 479개 호, 주차 402대, 승강기 5대, 용적률 779%) 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 서측으로 세로, 북동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18), 대로1류(폭 35m~40m)(2022-06-13)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법 >, 철도보호지구(2016-07-30)(시 철도과-552)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(202 5-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금157,000,000원 주택임차권이 등기사항전부증명서에 등기되어 있으며 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513925 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 77-3 주안지웰에스테이트 102동 7층 오피스텔 702호

용도: 오피스텔

감정가: 99,000,000원

면적:

* 토지 면적: 4.56㎡ (약 1.38평)

* 건물 전용 면적: 23.27㎡ (약 7.04평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

준공 연도: 2019년

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, 인천지하철 2호선 '시민공원역' 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 공동주택, 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 형성된 중심 시가지 주상복합지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 시민공원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본 건물은 남측으로 광대로, 서측으로 세로, 북동측으로 소로와 접하고 있습니다.

지역 지구: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35~40m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다. 또한, 2026년 8월 25일까지 외국인에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 11월 14일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않아, 본 경매로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 을구 3번 주택임차권 (권리자: 배진우, 금액: 157,000,000원): 말소기준권리(갑5)보다 후순위이며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 등기부등본상 확인된 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액: 157,000,000원 (말소기준권리 기준)

1.3. 상권분석

주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(23.27㎡)의 오피스텔 거래가는 2026년 4월 및 7월에 8,800,000만원 (8,800만원) 수준으로 형성되어 있습니다.

임대 현황: 임차인으로 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 157,000,000원, 차임 0원으로 등록되어 있으나, 이는 본 경매 절차에서 소멸되는 권리입니다.

주변 시설: 시민공원역(인천지하철2호선) 역세권으로, 단지 주변에 각종 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 상권이 활성화될 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 우수합니다.

교통시설: 인천지하철 2호선 시민공원역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

주요 시설: 시민공원역 주변으로 다양한 상업 및 문화 시설이 발달해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 권리분석상 임차인의 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 관련 세부 내용을 사전에 충분히 확인하는 것이 좋습니다.

토지거래허가구역: 외국인에 한해 2026년 8월 25일까지 지정된 토지거래허가구역에 해당하나, 일반적으로 경매 매각 시에는 허가가 필요하지 않습니다. (추후 관련 법규 변동 사항 확인 필요)

혐오시설: 제공된 정보만으로는 인근 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 상세한 현장 조사 및 지도 검색을 통해 혐오시설 유무를 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 주안지웰에스테이트 오피스텔로, 역세권 입지와 신축 연도(2019년)라는 장점을 가지고 있습니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 물건을 인수할 수 있습니다.

감정가는 9,900만원이나, 최근 실거래가는 8,800만원으로 시세보다 약간 낮게 형성되어 있어, 경매를 통해 시세보다 유리하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 2호선 시민공원역을 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 뛰어난 교통 여건을 자랑합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공된 건물로 현대적인 시설을 갖추고 있어 주거 및 업무 환경이 쾌적합니다.

* 권리 관계 명확: 경매로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 미래 가치: 주안동 일대의 개발 계획 및 도시 재생 사업 등에 따른 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 99,000,000원

최근 실거래가 (23.27㎡): 88,000,000원

인수되는 보증금: 0원

시세 분석 결과, 최근 실거래가는 8,800만원으로 형성되어 있습니다. 일반적으로 경매 물건은 감정가의 80~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향이 있습니다.

본건의 경우, 최근 실거래가 8,800만원을 기준으로 하되, 향후 부동산 시장 상황 및 본건의 개별 가치를 고려하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 최근 실거래가 수준인 8,800만원에서 시작하여, 경쟁률 및 물건의 희소성을 감안하여 최대 9,500만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

최종 입찰가 결정 시에는 HUG 인수조건 변경 관련 세부 내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.

적정 예상 입찰가 범위: 9,000만원 ~ 9,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.