나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513884 [1] 인천광역시 부평구 부평동 489-2 드림빌리지 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 "부개서 초등학교"북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2001.06.19) 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 489-2번지 드림빌리지 3층 302호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경513884 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

채권자는 주택도시보증공사(주 )입니다.

본 물건의 감정평가액은 110,000,000원입니다.

토지 면적은 12.25㎡ (토지 지분 12.249㎡)이며, 건물 면적은 33.18㎡ (건물 지분 33.18㎡, 전용면적 약 10.04평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

건축물 사용승인일은 2001년 6월 19일이며, 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 3층에 위치하고 있습니다.

건축물대장상 연면적은 610㎡, 대지면적은 196.4㎡이며, 건폐율 79.34%, 용적률 310.59%입니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 "부개서 초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경513884)입니다.

등기부등본상 여러 소유권 이전 및 권리 변동 내역이 확인됩니다.

주요 권리로는 임차인 주택도시보증공사(한 )가 있으며, 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 5월 27일, 확정일자 2022년 5월 9일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고일자는 2024년 6월 14일입니다.

을구 순위 7번 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수 보증금은 0원입니다.

인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경513884) 외 남부천세무서장의 압류가 있으나, 이 또한 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

따라서 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설로는 "부개서 초등학교"가 인근에 위치합니다.

교통은 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

현황조사 결과, 해당 세대 출입문에 '전기공급중단안내문'이 부착되어 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 전기료 체납, 법적 문제 등 다양한 원인으로 인해 발생할 수 있으며, 인수 시 해결해야 할 문제입니다.

폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

건축된 지 약 20년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 주거 지역에 위치하며, 권리상 인수 부담이 없는 비교적 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다. HUG 인수조건 변경 및 전기 공급 중단 안내문 부착 등 특이사항이 있으나, 이는 가격적인 메리트로 작용할 수 있습니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 전기 공급 중단 문제 해결에 대한 추가적인 확인과 비용이 필요합니다.

8. 투자 포인트

인천 부평구의 다세대주택으로, 매각 후 소멸되는 권리 관계가 명확합니다.

'전기공급중단안내문' 부착 등 현재 상황을 고려할 때, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

인근 지역의 시세 및 향후 개발 가능성을 고려한 투자가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 중, 본건과 건축 연도(2001년)가 동일한 우진그린빌(38.94㎡)이 2026년 7월 2일에 70,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 33.18㎡이므로, 이를 기준으로 산정 시 약 59,700,000원 수준의 시장 가격이 추정됩니다.

감정가는 110,000,000원이지만, 전기 공급 중단 안내문 부착 및 내부 미확인 등의 리스크를 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 현 시세 및 유사 물건 거래 사례를 고려하여 예상 입찰가는 70,000,000원으로 산정합니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사, 전기 공급 중단 사유 확인 및 해결 비용 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 면적 환산:

* 토지 면적: 12.25㎡ (약 3.71평)

* 건물 면적 (전용면적): 33.18㎡ (약 10.04평)

* 주변 혐오시설 정보:

* 주변 시설에 대한 검색 결과, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. "부개서 초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.