나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513892 [1] 인천광역시 계양구 계산동 895-23 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 '경인여자대학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 소재한 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브위기와지붕 3층 건물내 1층 102호로서, 외벽 : 적벽돌 쌓기 및 페인팅 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약15m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청 문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(자세한 사항은 인천북부교육지원청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513892 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 895-23 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 107,000,000원

토지면적: 23.78㎡ (약 7.19평)

토지지분: 23.78㎡ (약 7.19평)

건물면적: 38.79㎡ (약 11.73평)

건물지분: 38.79㎡ (약 11.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보: 본 건물은 1990년 6월 13일 건축 허가된 벽돌 구조의 3층 다세대주택으로, 본 건은 해당 건물 1층 102호임.

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 계양구 계산동에 위치하며, '경인여자대학교' 남서측 인근 지역에 소재함.

주위 환경은 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 보통 수준으로 평가됨.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 환경은 보통임.

북서측으로 노폭 약 15m 내외의 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 도봉세무서장의 압류 (갑13, 2023.05.15)

말소기준권리보다 후순위인 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 (갑15, 2025.11.13)은 매각으로 소멸됨.

후순위 권리인 주택임차권 (을4, 김용주, 125,000,000원) 역시 '말소' 처리되었으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됨.

따라서 본 경매 절차상 매수인이 인수해야 할 특별한 권리나 부담은 없는 것으로 분석됨.

감정평가서 요약에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인 관련 보증금 부담은 없을 것으로 보임.

집합건물 등기부 요약 상 주요 권리 변동 내역은 다음과 같음.

* 소유권 이전 (김대원, 2006.10.26)

* 소유권 이전 (주식회사에스엠주택, 2021.09.09)

* 소유권 이전 (최창업, 2022.03.07)

* 주택임차권 (김용주, 2024.02.28 접수, 말소)

* 압류 (도봉세무서장, 2023.05.15, 말소기준권리, 말소)

* 압류 (계양세무서장, 2024.04.18, 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.11.13, 말소)

등기부채권 총액은 125,000,000원이지만, 이는 경매 개시의 근거가 되는 채권액이며 매수인이 인수하는 금액은 아님.

1.3. 상권분석

본 건은 '경인여자대학교' 인근에 위치하여 대학가 상권의 영향을 받는 지역임.

주변에 다세대주택과 더불어 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

1.4. 생활정보

주변 교통: 단지 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리함.

주변 편의시설: 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

주변 교육시설: 경인여자대학교가 인접해 있으며, 관련 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 구역이 있어 교육환경 보호에 관한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 필요.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경', '특수물건정보: HUG 인수조건 변경'과 같은 문구가 반복적으로 기재되어 있어, HUG 관련하여 예상치 못한 추가 조건이나 이슈가 있을 가능성에 대한 철저한 사전 확인이 필요함.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

특히, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 2025년 8월 26일까지 지정되어 있으며, 지정 기간이 2026년 8월 25일까지 연장될 수 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제약이 발생할 수 있음.

임대 관계 미상: 현재 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있어, 명도 진행 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있음. 단, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 계산동에 위치한 다세대주택으로, 경인여자대학교 인근에 자리하여 대학가 주변의 안정적인 수요를 기대할 수 있는 입지임.

권리관계 분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 매수인이 인수해야 할 법적 부담은 없는 것으로 판단됨.

그러나 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 함께 토지거래허가구역 지정 등 다양한 토지 이용 제한이 존재하므로, 투자 결정 전 이에 대한 면밀한 검토가 필수적임.

감정가(107,000,000원) 대비 최근 실거래가 수준이 현저히 낮게 형성된 점을 고려할 때, 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수도 있으나, 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

매각으로 소멸되지 않는 권리 없음: 등기부상 모든 후순위 권리가 말소될 예정으로, 권리 관계가 깨끗함.

대학가 인근 입지: 경인여자대학교 인근으로 임대 수요 기반이 존재함.

감정가 대비 낮은 실거래가: 최근 실거래가 수준을 고려했을 때, 감정가보다 낮은 금액으로 취득할 가능성이 있어 시세 차익 또는 실거주 목적에 부합할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 8일, 47.42㎡, 80,000,000원 (약 1,687,052원/㎡)

* 2026년 7월 1일, 31.47㎡, 50,000,000원 (약 1,588,815원/㎡)

* 2026년 7월 6일, 56.54㎡, 113,000,000원 (약 1,998,585원/㎡)

본 건 건물 면적은 38.79㎡이며, 1990년식임.

최근 매매 사례 평균 면적당 단가는 약 1,758,000원/㎡ 수준임.

이를 바탕으로 산정한 본 건의 현 시세 기준 예상 가치는 약 68,170,000원임.

감정가(107,000,000원) 대비 최근 실거래가 시세가 현저히 낮게 형성되어 있음을 감안할 때, 본 건의 적정 입찰가는 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됨.

본 건의 예상 입찰가는 약 68,000,000원 ~ 75,000,000원 수준으로 예상되나, 'HUG 인수조건 변경' 등 특수 물건 정보를 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.