나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73560 [1] 경기도 포천시 동교동 64 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경서

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 동교동 소재 '동교교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 창고, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄한 농경지(전)임. 기호 2 : 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄한 농경지(전)이며 허가지임. 기호 3 : 사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 농경지(전)임.

인접 도로상태

기호 1,2 : 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함. 기호 3 : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26)대상 외국인등,용도주택,국토교통부 공고 제2025-1058호, 포천시 공고 제2025-2452호)).

제시목록 외의 물건

기호 1 토지의 지상에 제시외건물(㉠~㉣)이 소재함. 기호 2 토지의 지상에 제시외 관정(㉤)이 소재함. 기호 1,2,3 지상에 제시외 수목(㉥:커피나무, 소나무 주목, 향나무 등)이 식재되어 있음. (후첨"건물 이용상태 및 사진용지"참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상. 2)기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 물건(관정, 수목)포함
농지취득자격증명원 필요(미제출시 보증금미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 의정부지방법원 2025타경73560 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 포천시 동교동 64이며, 용도는 답(농경지)입니다.

감정평가액은 659,928,000원입니다.

토지 면적은 총 2160.00㎡ (약 650.4평)이며, 건물 면적은 공부상 0.00㎡입니다.

매각 대상은 토지 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 양주농업협동조합으로 확인됩니다.

주요 특이사항으로는 농지취득자격증명 필요, 공동담보 물건입니다.

주의사항으로는 일괄매각 대상이며, 제시외 물건(관정, 수목)이 포함됩니다. 농지취득자격증명원 제출은 필수이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 동교동 소재 '동교교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 공장, 창고, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 가능하여 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

도로상태

기호 1, 2 토지는 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

기호 3 토지는 맹지로서 별도의 도로 확보가 필요한 상황입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (2025년 8월 26일까지) 외국인 등 특정 대상에 대한 용도 주택 등에 대한 거래 시 허가가 필요합니다.

1.2. 권리분석

등기부현황

소유권은 농업회사법인일월합자회사에서 윤춘보로 이전된 것으로 확인됩니다.

등기부상 다수의 근저당권 및 압류가 설정되었으나, 말소기준권리인 2018년 5월 17일자 양주농업협동조합의 근저당권보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

임의경매 개시 결정은 양주농업협동조합에 의해 2025년 11월 14일에 이루어졌습니다.

말소기준권리: 2018년 5월 17일자 양주농업협동조합 근저당권.

소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 압류 등)는 본 경매 절차를 통해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 물건명세서 상 '지상권개요'가 있으나, 등기부요약에서는 해당 권리가 명확히 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요하며, 관련 권리가 존재할 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

임차인 현황

인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 농경지와 함께 공장, 창고, 단독주택 등이 혼재하는 복합적인 용도의 지역입니다.

따라서 일반적인 상업 시설의 발달 정도는 높지 않으며, 지역의 경제 활동은 주로 농업 및 일부 공업 관련 시설에 집중될 것으로 보입니다.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 지역 특성상 인근 시가지의 편의시설 이용이 주가 될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

차량 접근성은 양호한 편으로, 비교적 원활한 이동이 가능합니다.

주변 환경은 앞서 언급된 바와 같이 농경지, 공장, 창고, 주택 등이 혼재되어 있어 쾌적함보다는 실용적인 지역 특성을 나타냅니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수

본건은 농지이므로, 낙찰자는 반드시 관할 시군구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 입찰보증금이 반환되지 않을 수 있어 각별한 주의가 요구됩니다.

토지이용 제한

농림지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 토지의 이용 및 개발에 제한이 따릅니다. 또한, 성장관리권역 및 배출시설설치제한구역에 해당하여 관련 법규 준수가 필수적입니다.

맹지 존재

기호 3 토지는 맹지이므로, 건축 또는 토지 이용 시 별도의 토지 진입로 확보 방안을 마련해야 합니다.

제시외 건물 및 물건 관련

관정, 수목 등 일부 제시외 물건은 일괄 매각에 포함되나, 목록 1 토지의 농막, 창고, 처마는 매각에서 제외됩니다. 이 제외되는 물건들에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 향후 예상치 못한 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

건축 허가 관련

목록 2 토지는 단독주택 건축신고를 득한 상태이나, 매각 대상은 토지이므로 건축물 활용 및 신축 시 관련 규제를 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 동교동에 위치한 토지 매각 물건으로, 감정가는 약 6억 6천만원 수준입니다.

농경지로서 농림지역, 농업진흥구역 등의 규제를 받고 있으며, 일부 토지는 맹지에 해당합니다.

농지취득자격증명 필수, 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 불분명 등 낙찰 시 유의해야 할 사항이 다수 존재합니다.

주변에 공장, 창고 등과 혼재된 지역적 특성을 고려할 때, 단순 농업적 이용 외의 개발 가능성 및 관련 법규 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

토지거래허가구역 지정 해제(2025년 8월 26일) 이후 용도 제한 완화 가능성에 대한 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

지역 개발 계획이나 포천시의 발전 방향과 연계하여 추가적인 투자 가치를 분석해볼 수 있습니다. (별도 조사 필요)

농업진흥구역 내 농지로서, 정부의 농업 지원 정책이나 관련 사업 추진 시 수혜 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 659,928,000원입니다.

등기부상 채무 총액은 약 10억 5천 6백만원 수준으로 확인되나, 경매 절차에 따라 모두 소멸될 예정입니다.

인수해야 할 보증금이나 별도의 채무는 없는 것으로 파악됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 포천시 동교동 일대의 유사 농경지 시세, 지역 개발 현황, 향후 활용 방안에 따른 가치 평가, 그리고 현재 경매 시장의 전반적인 동향에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.