나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13300 [1] 서울특별시 구로구 구로동 97-8 코원 제1동 제11층 제1105호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '동구로초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(라멘및벽식구조)(철근)콘크리트(슬라브)지붕 16층 건물내 제11층 제1105호 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1의 공부상 용도는 '오피스텔' 임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남동측으로 노폭 약 12미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문 의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+ 건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10 .20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13300 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 97-8 코원 제1동 제11층 제1105호

용도: 오피스텔

감정가: 116,000,000원

토지 면적: 2.81㎡ (약 0.85평)

토지 지분: 2.815㎡ (약 0.85평)

건물 면적: 12.55㎡ (약 3.80평)

건물 지분: 12.55㎡ (약 3.80평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '동구로초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

해당 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 현재 건부지로 이용 중입니다.

건물은 남동측으로 노폭 약 12미터의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다. 또한, 지정기간 내 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

3. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조(라멘 및 벽식구조)의 16층 건물 중 제11층 제1105호에 위치한 오피스텔입니다.

외벽은 석재붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 새시 창호로 시공되었습니다.

내부에는 통상의 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

건물은 2014년 사용승인되었으며, 주 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

4. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 진행됩니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 7월 31일자 구로세무서장의 압류입니다.

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인에게 인수되는 부담은 없습니다.

임차인 현황으로는 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)가 보증금 120,000,000원, 차임 0원으로 2022년 7월 5일 전입(사업일자) 및 2022년 6월 15일 확정일자를 받아 존재합니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당의 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다. 이는 매수인이 해당 임차보증금을 반환할 의무가 없음을 명확히 합니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

5. 상권분석

본건이 위치한 구로동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔의 수요는 직장인 및 1인 가구 등을 중심으로 형성될 수 있습니다.

주변에 초등학교가 위치하고 있어 지역 생활권 내 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 자체는 업무시설(오피스텔)로 분류되어 있어 상업적 활용이 가능합니다.

6. 생활정보

인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 교통 이용이 편리합니다.

주변 지역은 일반적인 주거 및 상업 지역으로, 통상적인 편의시설(마트, 식당 등)은 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

현재 제공된 정보상으로는 특별한 혐오시설이나 부정적 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

임차인의 대항력은 없으나, 신청채권자가 명시한 보증금 관련 조건(포기 및 말소 조건)의 구체적인 이행 여부 및 법적 해석에 따라 추후 분쟁의 소지가 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

토지이용계획상 허가구역으로 지정된 기간이 존재하므로, 향후 소유권 이전이나 건축 등과 관련하여 관련 법규를 확인해야 합니다.

건물 주위에 유사 오피스텔 및 주거용 건물이 다수 존재하므로, 향후 임대 시 경쟁 환경을 고려해야 합니다.

SGI 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특이사항은 채권·채무 관계의 복잡성을 시사할 수 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구에 위치한 소형 오피스텔로, 접근성 좋은 입지에 자리하고 있습니다.

건물 상태는 양호하며, 기본적인 편의시설 및 교통망을 갖추고 있습니다.

권리분석상 매수인이 인수할 부담은 없는 것으로 판단되나, 임차인 관련 조건은 반드시 명확히 확인해야 합니다.

소액 투자가 가능한 오피스텔로서, 임대수익 또는 시세차익을 목표로 하는 투자자에게 고려될 수 있습니다.

9. 투자 포인트

소형 면적(12.55㎡)으로 1인 가구 또는 소규모 사업체에 적합합니다.

지하철역 및 버스정류장이 인접하여 직주근접성이 우수합니다.

2014년에 준공된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

권리 관계가 명확하며 인수 부담이 적어 낙찰 후 명도 및 처리가 용이할 것으로 예상됩니다.

10. 예상 입찰가

시세분석:

최근 2026년 3월 및 5월 거래된 동일 면적(12.55㎡) 코원 오피스텔 실거래가는 최저 9,500만원 (16층)부터 최고 11,000만원 (14층)까지 분포합니다. 평균 거래가는 약 10,300만원으로, 본건 감정가(11,600만원) 대비 다소 높은 수준입니다.

예상 입찰가:

현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 낙찰 가능한 합리적인 입찰가는 105,000,000원에서 110,000,000원 사이로 예상됩니다. 본건은 인수되는 임차보증금이 없는 조건이므로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 중요합니다. 잠재적 수익률을 고려하여 107,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.