나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13298 [1] 서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제13층 제1305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로고등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위 는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 업무시설, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·7호선 환승역인 '대림역'이 소재하는 바, 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상19층 건물 내 제13층 제1305호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스 프링클러설비, 기계식주차설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 15미터, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-2 7)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반 드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건 축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.2 0.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아 파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

-임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물개요

1.1. 1.소재지

서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제13층 제1305호. [cite: 제공 정보]

1.1. 2.건물용도 및 규모

본건은 오피스텔로 사용 승인되었으며, 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. [cite: 제공 정보, 건축물표제부] 건물은 철근콘크리트구조로 지하 3층, 지상 19층 규모이며, 본건은 해당 건물 내 제13층 제1305호입니다. [cite: 제공 정보, 건축물표제부] 건물에는 업무시설(오피스텔 121실) 및 공동주택(도시형생활주택 원룸형 105세대)이 함께 건축되었습니다. [cite: 건축물표제부]

1.1. 3.매각 대상

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다. [cite: 제공 정보]

1.1. 4.감정가 및 면적

감정가는 124,000,000원입니다. [cite: 제공 정보] 토지 면적은 3.29㎡(약 0.99평)이며, 건물 전용 면적은 19.85㎡(약 6.00평)입니다. [cite: 제공 정보]

1.2. 권리분석

1.2. 1.경매 진행 정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건으로, 사건번호는 2025타경13298 (1)입니다. [cite: 제공 정보] 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다. [cite: 제공 정보]

1.2. 2.임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 130,000,000원, 차임 0원입니다. [cite: 제공 정보] 해당 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정입니다. [cite: 제공 정보] 매각조건에 따라 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. [cite: 물건명세서] 따라서 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. [cite: 권리분석]

1.2. 3.말소기준권리 및 말소 예정 권리

등기부 상 말소기준권리는 2023년 9월 14일 접수된 금천세무서장의 압류(징세과-티 57547)입니다. [cite: 등기부요약] 본 건의 강제경매 개시 결정 등기(서울보증보험, 2025타경13298) 및 을구에 등기된 주택임차권(한국토지주택공사) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite: 등기부요약]

1.3. 입지조건

1.3. 1.주위 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로고등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 업무시설, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. [cite: 감정평가서요약] 제반 주위환경은 보통 수준입니다. [cite: 감정평가서요약]

1.3. 2.교통 환경

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있습니다. [cite: 감정평가서요약] 또한, 지하철 2·7호선 환승역인 '대림역'이 인근에 있어 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됩니다. [cite: 감정평가서요약]

1.3. 3.건물 구조 및 토지 이용

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 19층 건물 내 제13층 제1305호입니다. [cite: 감정평가서요약] 외벽은 돌붙임 마감 등, 창호는 새시 창호 등으로 마감되었습니다. [cite: 감정평가서요약] 토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 현재 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. [cite: 감정평가서요약] 남서측으로는 폭 약 15미터, 남동측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

1.4. 상권 및 생활정보

1.4. 1.주변 상권

본건이 위치한 구로동 일대는 주거지역과 상업업무지역이 혼재된 지역으로, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다. [cite: 감정평가서요약] 특히 대림역 인근은 유동인구가 많아 상권이 활성화되어 있으며, 인근 구로디지털단지의 배후 주거 및 상업 기능도 담당하고 있습니다.

1.4. 2.건물 내 편의시설

건물 내에는 위생 및 급·배수 설비, 도시가스보일러에 의한 난방 설비, 화재탐지 설비, 옥내 소화전 설비, 스프링클러 설비, 기계식 주차 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 생활의 편리성을 제공합니다. [cite: 감정평가서요약]

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.권리 관련 리스크

등기부상 채권자(서OOOOOOOOOO)의 강제경매 채권액은 136,489,314원이며, 임차인(서울보증보험주식회사)의 보증금 130,000,000원이 있으나 대항력이 없고 매각으로 소멸되는 조건이므로, 매수인이 인수할 별도의 부담은 없습니다. [cite: 제공 정보, 물건명세서]

1.5. 2.토지 이용 제한

본건 토지는 다양한 용도지역 및 제한 사항에 묶여 있습니다. 주요 사항으로는 도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 있습니다. [cite: 감정평가서요약] 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 매수인은 관련 규정 및 확인이 필요합니다. [cite: 감정평가서요약] 특히, '교육환경보호구역'으로 지정되어 있어 남부교육청을 통해 정확한 범위를 확인하는 것이 권장됩니다. [cite: 감정평가서요약]

1.5. 3.기타 특이사항

본건은 SGI 인수조건 변경이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. [cite: 제공 정보, 특수물건정보] 또한, '장애물제한표면구역(진입표면)' 및 '과밀억제권역' 등은 건축 및 개발 시 고려사항이 될 수 있습니다. [cite: 감정평가서요약] 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대림역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. [cite: 감정평가서요약] 권리 분석상 매수인이 인수할 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. [cite: 제공 정보, 물건명세서] 다만, 감정가(124,000,000원) 대비 최근 실거래가(2026년 3월 기준 95,000,000원)가 현저히 낮아, 감정가액이 시세를 반영하지 못하고 있거나 시세 변동에 따른 가치 하락이 예상됩니다. [cite: 제공 정보, JSON 데이터] 토지 이용 제한 사항에 대한 철저한 사전 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 매매 시세 대비 낮은 감정가로 인해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 대림역(2,7호선) 역세권으로 출퇴근 및 교통이 편리합니다.

* 매수인이 인수할 임차보증금이나 기타 권리가 없어 명도가 비교적 용이합니다.

* 주변 상업 및 업무 시설 밀집 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 물건의 가격 정보를 분석한 결과, 2026년 3월 7일 14층 물건이 95,000,000원에, 2026년 2월 1일 15층 물건이 100,000,000원에 거래되었습니다. [cite: JSON 데이터] 본건은 13층으로, 최근 거래가와 유사하거나 약간 낮은 가격대를 고려할 수 있습니다. 감정가 124,000,000원과 비교했을 때, 현재 시세가 반영된 합리적인 입찰가는 95,000,000원에서 105,000,000원 사이로 예상됩니다. 특히, 95,000,000원 이하로 입찰 시 시세 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.