나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13196 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-81 마크힐스74 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "마크힐스74 " 제2층 제202호로서, 인근은 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지 역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 제2층 제202호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내의 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외, 남측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 각긱 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독 다가구 아 파트 연립 다세대, 지정기간 : 2025.08.26. ~ 2026.08.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용 도 : 아파트, 기간 : 2025.10.20. ~ 2026.12.31)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 본건 건물 내부에 '건물 공용관리에 대한 안내문'에 의하면 현재 건물 내부의 엘리베이터 설비가 미운행중인 것으로 조사되오니 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13196 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-81 마크힐스74 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 215,000,000원

토지면적: 17.35㎡ (약 5.25평)

토지지분: 17.353㎡ (약 5.25평)

건물면적: 27.06㎡ (약 8.19평)

건물지분: 27.06㎡ (약 8.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인의 대항력 포기 조건 매각.

건물주요사항: 철근콘크리트구조, 4층 건물 중 2층, 사용승인일 2019.12.27.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외, 남측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 각기 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 광진자양새마을금고 근저당 (접수일자: 2022.03.30.)

* 낙찰 시 소멸되는 권리:

* 근저당 (광진자양새마을금고)

* 주택임차권 (김 )

* 강제경매개시결정 (주택도시보증공사)

* 인수되는 권리: 등기부등본 상 모든 권리는 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 공사 등 미납 관리비는 인수될 수 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김 ): 보증금 231,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.01.12, 확정일자 2021.11.29. 본건은 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각되며, 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 서 : 보증금 0원, 차임 700,000원, 전입일자 2025.09.08. 대항력 없음.

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

* 주변 업종: 본 물건이 속한 마크힐스74 건물은 근린생활시설 및 다세대주택 용도로 이용 중이며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 소규모 상가들이 혼재되어 있어 지역 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "화일초등학교"가 남동측 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

* 편의시설: 지하철 5호선 "화곡역" 상권이 인접해 있어 금융, 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 엘리베이터 미운행: 현재 건물 내부 엘리베이터 설비가 미운행 중으로, 수리 또는 보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축, 증축, 용도변경 등에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 공항 및 군사시설 보호구역에 해당하여 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

* 임차인 관련 불확실성: 임차인 서 의 경우 보증금 0원에 차임 70만원으로 기재되어 있습니다. 비록 대항력이 없다고 명시되어 있고 HUG 조건으로 매각되나, 실제 임대차 관계 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 세부적인 사항은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 5호선 화곡역과 화일초등학교 인근에 자리하여 교통 및 교육 접근성이 우수합니다. 감정가 2억 1,500만원으로 책정되었으며, 주택도시보증공사가 채권자인 강제경매 사건입니다. HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰자의 권리 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 엘리베이터 미운행, 공항 및 군사시설 보호구역 등 도시계획상의 제한, 임차인 관련 일부 불확실성 등은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 및 학세권 입지: 지하철 5호선 화곡역과 화일초등학교가 가까워 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 조건입니다.

* 명확한 권리관계: HUG 인수조건으로 보증금 반환 채무 인수가 없고, 임차인의 대항력이 없어 권리 분석이 비교적 간단합니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력: 최근 인근 지역 다세대주택 매매 사례를 분석하여 시세 대비 저평가된 물건을 공략할 수 있는 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 마크힐스74 (830-5번지, 2018년식, 37.05㎡): 2026년 5월, 300,000,000원

* 한양 (343-28번지, 2000년식, 53.84㎡): 2026년 5월, 255,000,000원

* 기린아트빌라 (956-27번지, 1995년식, 41.32㎡): 2026년 5월, 169,000,000원

* 본건 물건 정보 (27.06㎡, 2019년 사용승인)와 비교 시, 면적, 건축 연도, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하였습니다. 특히, 2018년식 37.05㎡ 물건이 300,000,000원에 거래된 사례를 참고할 때, 본건 감정가 215,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 임차인 인수 보증금: 0원 (HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건)

* 예상 최저 입찰가 (감정가 85%): 약 182,750,000원

* 예상 입찰가:

* 감정가: 215,000,000원

* 시세 반영 (면적, 연식, 주변 거래가 고려): 210,000,000원 ~ 230,000,000원

* 잠재적 리스크 (엘리베이터 수리비, 명도 비용 등) 고려 시, 최종 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

* 권장 입찰가 범위: 215,000,000원 ~ 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.