나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64714 [1] 경기도 파주시 문산읍 선유리 728 정원팰리스 1동 5층506호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 위드감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 "문산동초등학교" 남서측 인근에 위치하는 정원팰리스 1동 제5층 제506호로서, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지, 농경지, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 시내로의 접근성 ,이용의 편리성 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 5층 506호로서, 외벽은 드라이비트등 마감 창호는 샷시창임.

이용상태

연립주택으로 이용중임. (상세이용내역은 '건물이용현황도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 로폭 약4미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호1(선유리 728), 기호2(선유리 727-2) (동일) 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람, TEL 031-940-7244<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 연보라)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.3.19.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64714 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 문산읍 선유리 728 정원팰리스 1동 5층506호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 170,000,000원

* 건물 면적: 48.27㎡ (약 14.60평)

* 토지 지분 면적: 37.38㎡ (약 11.31평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축 연도: 2017년 (사용승인 2018년 11월 22일)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 "문산동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상황: 본건 서측 및 북측으로 로폭 약 4미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등의 경우)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 21일 접수된 안희자의 근저당권(150,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 연

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 20일

* 확정일자: 2021년 11월 19일

* 배당신고일자: 2023년 12월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 집합건물 등기부 요약 상 주택임차권(을6)은 말소 처리되었습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 주요 등기사항:

* 소유권이전 (장동환, 2022.11.21.)

* 근저당권 (안희자, 2022.11.21. 말소기준권리)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.11.14.)

* 압류 (파주시, 2026.01.20.)

* 총 등기부채권액: 280,000,000원

* 물건명세서 참고사항: 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 대한 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으며, 이에 따라 임차인 보증금은 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 매매 정보 분석:

* 최근(2026년 5월) 인근 "더엘피스빌"(2019년식, 64.35㎡)이 13,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 692만원 수준입니다.

* 본건은 2017년식 건물로, 면적(48.27㎡, 약 14.60평)과 비교 시, 최근 거래된 신축 다세대 주택의 시세가 본건의 감정가(170,000,000원)보다 낮게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

* 노후된 연립주택(1995-1996년식)의 거래가는 3,200만원~4,350만원 수준으로, 본건과는 시세 차이가 큽니다.

* 본건의 감정가(170,000,000원) 대비, 최근 유사 신축 건물의 시세(13,500만원)를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 문산동초등학교가 인근에 위치하여 학군 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 상으로는 인근에 혐오시설이 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 임차권에 대한 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하여 임차인의 권리 소멸이 예상되나, 관련 서류의 법적 효력 및 해석에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 외국인 등의 경우 토지거래허가구역에 해당될 수 있으나, 내국인 매수인에게는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 문산읍 선유리에 위치한 연립주택으로, 비교적 최근 건축된 건물입니다. 특히 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점(인수 보증금 합계 0원)은 본건의 가장 큰 특징이자 장점입니다. 다만, 감정가 대비 최근 유사 신축 건물의 실거래가가 다소 낮게 형성되어 있는 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다. 임차인의 권리 포기 확약서 내용을 철저히 확인하여 법적 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담 없음: HUG의 인수조건 변경 확약서로 인해 임차인 관련 채무 부담이 없습니다.

* 비교적 신축 건물: 2017년 건축된 건물로 연식이 오래되지 않아 즉시 거주가 가능합니다.

* 학군 인접: 초등학교가 인접하여 가족 단위 거주에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 170,000,000원을 기준으로 하되, 최근 인근 신축 다세대 주택의 실거래가(13,500만원)와 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가를 130,000,000원에서 150,000,000원 사이로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.