나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73573 [1] 경기도 동두천시 상봉암동 209-5 가우디타운 5타운 1동 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 상봉암동 소재 "소요초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 2층 201호로서 외벽: 벽돌쌓기 및 석재붙임 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감. 창호: 하이샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 화장실 및 욕실2, 발코니 등)로 이용중임. (내부구조는 별첨"건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서 인접지와 등고평탄한 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측, 북측으로 노폭 약 4~8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

209-5번지 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한 구역), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역. 207-30번지 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역), 상대보호구역, 배출 시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상. 기 타: -

물건 비고

채권자 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임대차등기 말소에 동의함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73573 (1)

소재지: 경기도 동두천시 상봉암동 209-5 가우디타운 5타운 1동 2층 201호

용도: 다세대주택

건축년도: 2020년

감정가: 226,000,000원

토지면적: 51.38㎡ (약 15.54평)

건물면적: 70.59㎡ (약 21.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 동두천시 상봉암동 소재 "소요초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을5 근저당권 (2022-10-31, 송하금융대부주식회사, 150,000,000원)

* 인수되는 권리:

* 을6 주택임차권 (2024-08-09 등기, 권리자: 배상현)

* 보증금: 247,000,000원

* 전입일자: 2022-07-11

* 확정일자: 2022-07-18

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 본 임차인은 금액이 특정되어 있으며 대항력이 있으므로, 총 투자금액 산정 시 반드시 고려해야 할 핵심 사항입니다.

* 소멸되는 권리:

* 갑12 강제경매 (2025-11-14 등기, 권리자: 주택도시보증공사, 채권액: 247,000,000원)

* 을5 근저당권 (2022-10-31 등기, 권리자: 송하금융대부주식회사, 채권액: 150,000,000원)

* 기타 과거 소유권 이전 등기 (갑4, 갑5 등)

* 등기부채권 총액: 397,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 상봉암동 지역은 주로 다세대주택, 단독주택과 농경지가 혼재된 전형적인 주거 지역입니다.

* 대규모 상업 시설보다는 주거 기능에 집중된 지역으로, 주변의 생활 편의시설 이용은 인근 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

* "소요초등학교" 인근이라는 점은 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시로 되어 있습니다.

* 이용 상태: 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 화재경보 설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 이용: 본건이 속한 토지는 2필지가 일단의 사다리형이며, 인접지와 등고평탄한 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 동측, 남측, 북측으로 노폭 약 4~8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 핵심적인 리스크는 대항력 있는 임차인 배 의 존재와 그가 보유한 247,000,000원의 보증금입니다. 본 임차인의 권리가 매각으로 소멸되지 않고, 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 감정평가액(226,000,000원)을 초과하는 금액으로, 실제 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* "공동담보" 물건으로, 본 물건 외에 다른 부동산 또한 채무의 담보로 제공되었던 이력이 있음을 시사합니다.

* 주변 지역에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2020년에 준공된 신축 다세대주택이라는 점에서 자산 가치 측면의 장점을 가지고 있습니다. 또한 "소요초등학교" 인근에 위치하여 기본적인 주거 입지는 양호하다고 평가됩니다.

* 그러나 247,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 물건의 실제 총 취득 비용이 감정평가액을 훨씬 상회할 수 있다는 점이 가장 큰 문제입니다.

* 신축 건물이라는 장점에도 불구하고, 인수해야 하는 높은 금액의 임차 보증금으로 인해 투자 위험도가 매우 높은 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물로서 비교적 현대적인 시설과 최신 건축 기준을 갖추고 있어 장기적인 가치 유지 및 잠재적 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 초등학교 인근의 주거 입지는 안정적인 거주 수요를 기대할 수 있습니다.

* 투자를 고려한다면, 인수되는 임차 보증금을 포함한 총 실제 투자 비용을 면밀히 계산하고, 이에 따른 명도 과정 및 잠재적 위험을 철저히 관리할 수 있는 계획 수립이 필수적입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 226,000,000원

* 인수되는 임차 보증금: 247,000,000원 (배상현)

* 본 물건의 예상 입찰가는 관련 법규 및 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 규칙에 따라, 낙찰 시 매수인이 추가로 부담해야 하는 임차 보증금 247,000,000원을 입찰가 자체에는 포함하지 않고 산정합니다.

* 제공된 주변 실거래가 정보는 해당 물건의 건축 연도(2020년) 및 신축성에 비해 거래 시점이 오래되었거나 가격대가 현저히 낮아 직접적인 비교 분석에 한계가 있습니다.

* 감정가 226,000,000원과 비교하여, 대항력 있는 임차인의 보증금이 247,000,000원으로 감정가를 상회한다는 점은, 낙찰 후 매수인이 실질적으로 부담해야 하는 총액이 (입찰가 + 247,000,000원)이 될 것임을 의미합니다.

* 따라서, 입찰가 자체는 물건의 시장 가치와 감정가를 기준으로 하되, 인수 부담금을 감안하여 최대한 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 본 물건의 예상 입찰가 범위는 감정가의 80~90% 수준으로, 180,000,000원 ~ 205,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

* 실제 입찰가는 해당 물건의 명도 가능성, 향후 시장 전망, 그리고 인수되는 임차 보증금으로 인한 총 투자 비용 대비 수익률 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.