나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13336 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 565-5 더자하 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재"대일고등학교"남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층, 지상 14층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2021.02.18.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호 마감 등 임.

이용상태

기준시점 ‘오피스텔’로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약 30M 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04-03) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13336 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 565-5 더자하 제5층 제503호

용도: 오피스텔

감정가: 3억 5,500만원

토지면적: 10.28㎡ (약 3.11평)

건물면적: 26.77㎡ (약 8.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 2월 18일

건축구조: 철근콘크리트구조 (지상 14층, 지하 2층 건물 내 5층)

본 물건은 집합건물로서 건물면적 26.77㎡ (약 8.10평) 및 이에 해당하는 토지 지분 10.28㎡ (약 3.11평)을 포함하여 매각됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동에 소재하며, "대일고등학교"의 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 업무 시설로서의 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

본건 토지는 동측으로 노폭 약 30미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 등 개발 행위에 대한 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 9월 14일자 강서세무서장의 압류입니다.

등기부등본상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 주택임차권, 압류, 강제경매 등 다양한 권리 변동이 확인됩니다.

등기부상 을구의 주택임차권(권호철, 3억 2,900만원) 및 갑구의 압류, 강제경매 개시결정 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (권 )

보증금: 3억 2,900만원

차임: 0원

전입일자: 2021년 4월 20일

확정일자: 2021년 3월 25일

배당신고일자: 2023년 6월 5일

대항력: 없음

권리분석상 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸합니다.

그러나 본 건은 "HUG 인수조건 변경" 사항이 있으며, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 해당 조건을 수용해야 함을 의미하며, 이에 대한 명확한 이해와 동의가 필수적입니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 등촌동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 복합적으로 분포하고 있어 주거 및 생활 편의 기능이 함께 있는 지역입니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용은 가능하나, 대형 상업지구나 중심 상업 지구와는 다소 거리가 있습니다.

2021년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이므로, 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

감정평가액 3억 5,500만원은 해당 면적 및 신축 연식 대비 인근 시세를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

"대일고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 및 상업 시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 강서구 내 및 서울 시내 접근성이 양호한 편입니다.

현재 제공된 정보만으로는 주변의 병원, 대형마트, 공원 등 상세 편의 시설에 대한 직접적인 확인이 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건: 본 건 매각은 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 매수인은 이 조건을 반드시 수용해야 합니다. 이를 이행하지 않을 경우 매매 계약에 문제가 발생할 수 있습니다.

공항 관련 지구 지정: 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있습니다.

상대보호구역: 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 학교 주변 시설 설치 및 운영에 관한 규제를 받을 수 있습니다.

외부 소음: 공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음 발생 가능성이 있으며, 이에 대한 거주 환경 영향 검토가 필요합니다.

주변 혐오시설: 본 보고서 작성 시점에서는 외부 지도 서비스 등을 통한 주변 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 소각장, 대규모 공장 등)에 대한 직접적인 검색 및 확인이 제한적이므로, 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 직접 확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 신축급 오피스텔로, 건물 상태가 양호하며 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

매각으로 인한 추가 인수 부담은 없는 것으로 분석되나, HUG 인수조건에 대한 매수인의 명확한 인지와 동의가 요구되는 특수 물건입니다.

공항 관련 보호구역 지정 등 일부 개발 제한 요소가 존재하지만, 지역 내 주거 및 상업 환경은 갖추고 있습니다.

신축 오피스텔로서의 실거주 또는 임대 수익 창출이 가능하나, HUG 인수조건 이행 및 주변 개발 제한 사항을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 초기 투자 후 즉시 임대 수익 또는 실거주가 가능합니다.

명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸되며, 인수되는 권리 부담이 없습니다.

HUG 조건 수용 시 명도 용이: 대항력 없는 임차인에 대한 HUG의 조건부 매각으로, 매수자가 조건을 수용할 경우 명도 관련 분쟁 가능성이 낮습니다.

강서구 개발 잠재력: 마곡지구 등 주변 지역의 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 3억 5,500만원이며, 건물 사용승인 연식 및 면적, 강서구 등촌동의 입지 등을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

임차인의 보증금은 3억 2,900만원으로 감정가와 유사하며, 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

HUG 인수조건과 공항 관련 제한 사항 등은 입찰 경쟁률에 일부 영향을 미칠 수 있으나, 신축 오피스텔이라는 점과 양호한 입지 조건을 감안할 때, 현 시세 수준에서 소폭 상승한 가격대에 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 3억 7,000만원으로 제시하며, 이는 현장 답사 결과 및 당일 입찰 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.