나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73590 [1] 경기도 의정부시 금오동 338-4 정은스카이 에이동 9층 902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 금오동 소재 '금오중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통시설(시내버스정류장, 의정부경전철 등)이 소재하고 있어 종합적인 교통상황은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사슬라브지붕 9층 건물 내 제9층 제902호로서, 외 벽 : 치장벽돌 붙임 등 마감, 창 호 : 샤시 창호 등 마감임.

이용상태

공부 상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생, 급배수, 난방 및 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 인접 도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

금오동 338-4 :제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(금오중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금오중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 금오동 338 :제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 절대보호구역(금오중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 금오동 338-2 :제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-07-16)(접합), 상대보호구역(금오중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금오중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73590 (1)

소재지: 경기도 의정부시 금오동 338-4 정은스카이 에이동 9층 902호

용도: 오피스텔

감정가: 241,000,000원

토지면적: 33.06㎡ (약 10.00평)

건물면적: 62.94㎡ (약 19.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 '금오중학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 의정부경전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 건물 북동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류/중로2류 접합, 금오중학교 관련 보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

혐오시설: 현재까지 확인된 정보에 따르면, 본 물건 인근에 직관적인 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 과거 의정부 장암동에 생활폐기물자원회수시설(소각장) 관련 주민 민원이 있었으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정(2025.11.17.)입니다. 이 권리보다 선순위 권리가 없는 한, 매각으로 인해 해당 권리 이하의 권리들은 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 정용재 임차인이 보증금 265,000,000원에 거주 중으로 파악되었습니다.

* 제공된 정보에 따르면, 정용재 임차인의 전입일자(2021-04-20)보다 확정일자(2021-02-23)가 앞서는 것으로 기재되어 있어 법적 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부등본 상에도 해당 주택임차권(을5)은 말소 대상인 것으로 기재되어 있습니다.

* 따라서, 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 다만, 대항력 없는 임차인이라 하더라도 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

기타 권리: 소유권 이전 등기 및 주택임차권 등기가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본 물건이 위치한 금오동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의 기능을 갖춘 지역입니다.

오피스텔 시장: '정은스카이' 오피스텔의 경우, 주변 유사 오피스텔들의 실거래가 및 호가 정보가 부족하여 정확한 시세 파악이 어렵습니다. 다만, 인근의 다른 오피스텔(예: 리치팰리스)이 8년차에 41세대 규모인 점을 고려할 때, '정은스카이' 역시 지역 내에서 일정 부분의 수요를 형성할 것으로 예상됩니다. 현재까지 해당 건물(정은스카이 338-4번지)에 대한 최근 실거래가 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: '금오중학교'가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 또한, 금오초등학교, 솔뫼중학교 등 교육 시설이 가까이 있습니다.

교통시설: 의정부경전철역과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 이를 통해 의정부 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 명도: 비록 대항력이 없는 임차인이라 하더라도, 명도 절차 진행 시 법적 절차에 따른 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 낙찰 후 인수해야 할 조건이나 추가적인 절차가 있음을 시사합니다. 이는 HUG(주택도시보증공사)의 채권 보증 또는 관련 계약 조건과 연관될 수 있으며, 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

건축물 용도 표기 불일치 가능성: 건축물대장 상 총괄표제부에는 '공동주택'으로, 표제부에는 '업무시설'로 기재되어 있는 점은 확인이 필요합니다. 그러나 '오피스텔'이라는 용도와 '업무시설' 표기를 고려할 때, 일반적인 오피스텔 용도로 사용되었을 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 금오동에 위치한 오피스텔로, 법원 감정가는 241,000,000원입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하며, 보증금 인수 부담이 없다는 점에서 권리분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 주변의 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 교육 시설도 인접해 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 명확한 확인이 필수적이며, 임차인 명도 절차 진행 가능성과 관련 비용을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 없는 임차인: 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되므로, 명도 후 추가적인 금전적 부담이 발생하지 않는다는 점이 가장 큰 투자 포인트입니다.

잠재적 시세 상승 가능성: 만약 시장 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있다면, 시세차익을 기대할 수 있습니다. (단, 정확한 시세 조사가 선행되어야 합니다.)

안정적인 입지: 주거 및 편의시설, 교통망이 갖춰진 지역 특성상, 향후 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 241,000,000원

현재까지 확보된 정보로는 '정은스카이' 오피스텔의 구체적인 시세 및 최근 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시장 가치 산정에 한계가 있습니다. 다만, 감정가가 241,000,000원이고, 대항력 없는 임차인의 보증금(265,000,000원)이 감정가보다 높다는 점은, 시장에서 해당 물건의 가치가 감정가 이상으로 평가될 수 있음을 시사합니다.

따라서, 철저한 시세 조사 및 현장 방문을 통해 주변 시세, 임대 수요, 물건의 가치 등을 종합적으로 분석한 후, 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상에서 결정될 수 있으나, 상세 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.