나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13307 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-96 다온캐슬 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "한울중학교" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제5층 제502호로서(사용승인일:2021.11.24), 외벽 : 치장벽돌 및 인조석 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

단지형다세대주택으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서, 건부지(공동주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 시흥동 3-96 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2022-09-15)( 제한기간:2022.9.15~2024.9.14./2024.9.15~2025.9.14.), 건축허가·착공제한지역(2025- 03-27)(제한기간:(최초)제한공고(고시)일로부터 2년), 건축허가·착공제한지역(2025-09- 11)(행위제한 고시일로부터 3년), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 과밀억 제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2022-08-26)(지정기간:2023.8.31~2024.8.30/2024.8. 31~2025.8.30), 토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간:2025.2.18~2025.8.30 /2025.8.31~2026.8.30), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용 도:단독,다가구,아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에 관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20~2026.12.31)임. 2. 시흥동 3-195 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2022-09-15)( 제한기간:2022.9.15~2024.9.14./2024.9.15~2025.9.14.), 건축허가·착공제한지역(2025- 03-27)(제한기간:(최초)제한공고(고시)일로부터 2년), 건축허가·착공제한지역(2025-09- 11)(행위제한 고시일로부터 3년), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역( 남부교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2022-08-26)(지정기간:2023.8.31~2024.8.30/2024.8.31~2025.8.30), 토지거래계약에관한 허가구역(2025-02-13)(지정기간:2025.2.18~2025.8.30/2025.8.31~2026.8.30), 토지거래계 약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트, 연립, 다세 대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에 관한허가구역(2025-10-15)(대상:아 파트/지정기간: 2025.10.20~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 다온캐슬 5층 502호 다세대주택으로, 서울남부지방법원 2025타경13307 (1) 사건번호로 강제경매 진행 중인 부동산입니다. 감정가는 376,000,000원이며, 토지 면적은 33.72㎡(약 10.2평), 건물 면적은 41.87㎡(약 12.7평)로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주택도시보증공사이며, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "한울중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역입니다. 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 본건 서측으로는 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 9월 5일 접수된 부천세무서장의 압류입니다. 매각으로 인해 소멸되는 권리로는 해당 압류, 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정, 그리고 주택임차권(중국인, 보증금 360,000,000원) 등이 말소될 예정입니다. 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사는 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없으며, 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

주요 권리 요약:

* 소유권보존: 이강학 외 1명 (2021-12-03)

* 공유자전원지분전부이전: 김연희 (2021-12-30)

* 주택임차권: 중국인 (보증금 360,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 부천세무서장 (말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-17)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (중국인 손미연)

* 보증금: 360,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-30

* 확정일자: 2021-12-10

* 배당신고일자: 2023-11-07

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각. 등기부상 주택임차권 말소 예정.

1.3. 상권분석

본건은 서울 금천구 시흥동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교가 혼재하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 주거 지역의 특성상 소규모 상점 및 서비스 업종이 발달할 것으로 예상됩니다.

최근 주변 연립/다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세를 보였습니다.

* 1981년식 연립, 전용 62.31㎡, 2026년 5월 매매가 59,000만원

* 1989년식 연립, 전용 39.48㎡, 2026년 5월 매매가 44,000만원

* 2002년식 연립, 전용 55.19㎡, 2026년 5월 매매가 28,000만원

본 건은 2021년 준공된 전용 41.87㎡의 신축 다세대주택으로, 유사 면적(39.48㎡)의 1989년식 연립이 44,000만원에 거래된 점을 고려하면, 본 건의 시세는 상당한 가치를 가질 것으로 보입니다. 그러나 2002년식 55.19㎡ 주택이 28,000만원에 거래된 사례도 있어, 건물 연식, 관리 상태, 개별 입지 등에 따른 시세 편차가 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본 건 인근에 "한울중학교"가 소재하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다. (단, 남부교육청 교육환경보호구역에 해당할 수 있으므로, 추가 확인이 필요합니다.)

* 편의시설: 주거 지역 특성상 일상생활에 필요한 근린생활시설들이 인근에 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 안정적인 주거 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 건축허가·착공제한지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 여러 차례 지정되어 있어, 향후 재산권 행사(건축, 전매 등) 시 관련 법규 준수 및 추가 절차가 필요할 수 있습니다. 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역에 포함되어 있어 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관련: 임대 관계는 미상으로 파악되나, HUG의 임차권은 대항력 포기 조건으로 매각되어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 다세대주택으로, 서울 금천구 시흥동의 주거 지역에 위치하고 있습니다. 권리관계가 명확하고 HUG 임차권의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 주변 교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 학군 또한 양호한 편입니다. 다만, 다수의 건축 및 토지거래 관련 제한 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공된 최신 축의 건물로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확 및 인수 부담 없음: 모든 권리가 말소 예정이며, 인수할 임차 보증금이 없어 안전하게 취득 가능합니다.

* 양호한 입지: 서울 금천구의 주거 지역 내에 위치하며, 기본적인 생활 인프라 및 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 강제경매 진행: 채권자인 주택도시보증공사에 의한 강제경매로, 매각 절차가 비교적 원활하게 진행될 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 376,000,000원

주변 시세 분석에 따르면, 본 건과 유사한 면적(41.87㎡)을 가진 1989년식 연립 주택이 2026년 5월 44,000만원에 거래되었습니다. 본 건은 2021년 준공된 신축 건물이라는 점에서 시세가 더 높게 형성될 가능성이 있습니다. 그러나 해당 지역의 연립/다세대 주택 간 시세 편차가 크고, 건축물 관련 각종 규제 사항(건축 제한, 토지거래허가구역 등)은 향후 가치 상승에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

종합적으로 고려했을 때, 본 건의 현 시세는 40,000만원에서 45,000만원 사이로 추정됩니다. 감정가 376,000,000원과 비교 시, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

예상 입찰가: 376,000,000원 ~ 410,000,000원 (감정가 범위 내에서 시세 및 경매 물건의 특성을 고려한 가격)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.