나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13306 [1] 서울특별시 양천구 신월동 478-10 삼성하우징 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양강초등학교" 북측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물, 삼성하우징 제2층 제204호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 (신정역), 지하철2호선(신정네거리역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상5층건내 제2층 제204호로서, (사용승인일: 2019.02.20) 외벽 : 벽돌쌓기 및 치장벽돌붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호 구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정 기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

임차인 임희영의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경13306 (1) 사건에 대한 물건 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13306 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 478-10 삼성하우징 제2층 제204호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 228,000,000원

* 토지면적: 16.80㎡ (약 5.08평)

* 토지지분: 16.80㎡ (약 5.08평)

* 건물면적: 26.78㎡ (약 8.10평)

* 건물지분: 26.78㎡ (약 8.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양강초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 (신정역), 지하철 2호선 (신정네거리역) 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 건물 동측 및 남측으로 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 본건은 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행 중입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 남부천세무서장의 압류(2023.10.27.)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-23

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임희영 승계)

* 보증금: 228,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-13

* 확정일자: 2021-09-23

* 배당신고일자: 2023-10-27

* 대항력: 없음

* 권리분석: 본 임차인은 채권자인 주택도시보증공사가 승계한 것으로 파악됩니다.

* 매각 조건상 특이사항: 임차인 임희영의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 해당 임차보증금 228,000,000원에 대한 인수 부담이 없음을 의미합니다.

1.4. 상권분석

* 해당 물건은 주거지역 내에 위치하여 주거용으로 적합합니다.

* 인근에 초등학교가 있어 학군 수요가 있을 수 있습니다.

* 단지형 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 접근성이 양호하여 역세권의 이점을 가질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층~지상 5층 건물 중 제2층 제204호입니다.

* 사용승인일: 2019년 02월 20일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 내외부 마감: 벽돌쌓기 및 치장벽돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 샤시창호 등입니다.

* 설비 내역: 난방, 급배수, 위생, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 이용상태: 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사가 임차권을 승계하였으나, 매각 조건상 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건이므로, 매수인이 해당 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 단, 명확한 말소 및 포기 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 규제를 받으므로 확인이 필요합니다. (공항시설법, 교육환경 보호법, 군사기지 및 군사시설 보호법 등)

* 주변 시세 변동: 부동산 시장 상황에 따른 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 도시형생활주택입니다. 양강초등학교 인근에 자리하여 주거 환경이 양호하며, 지하철역 접근성도 갖추고 있습니다. 채권자인 주택도시보증공사가 임차권까지 승계하였으나, 매각 조건으로 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 조건이므로 매수인에게 추가적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 감정가는 228,000,000원입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년에 사용승인되어 건물 노후도가 적습니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인근 및 대중교통 접근성이 양호한 주거지역입니다.

* 권리관계 명확화: HUG 인수조건 변경으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 배당 예상: 채권자가 HUG이며, 경매 절차상 배당률이 높을 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 건물 전용면적: 26.78㎡ (약 8.10평)

* 감정평가액: 228,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 다세대주택의 거래 사례가 있습니다.

* 2016년 준공된 "고센아트빌(91-2)" 전용면적 29.88㎡가 2026년 7월 1일 210,000,000원에 실거래되었습니다. 평당 약 7,028,112원 수준입니다.

* 본건 물건은 2019년 준공으로 고센아트빌보다 신축이며, 면적은 약간 작습니다(26.78㎡).

* 본건의 감정가는 228,000,000원으로, 평당 약 8,513,816원입니다. 이는 주변 신축 대비 적정하거나 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 고센아트빌의 실거래가(210,000,000원)와 본건의 감정가(228,000,000원), 그리고 건물의 신축 연도를 고려했을 때, 합리적인 입찰가는 210,000,000원에서 220,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 특히, 본건은 HUG의 강제경매로 채권자가 HUG이며, 감정가가 HUG 보증금액과 일치하는 점을 고려하여, 과도한 경쟁을 피하면서 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 전략이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 215,000,000원

* 위 분석을 바탕으로, 본건의 낙찰 가능성이 높은 가격대는 210,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 판단됩니다. 최적의 입찰가는 현장 조사 및 경쟁 물건 분석을 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

* 주변 혐오시설 정보:

* 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상, 본건 물건지 주변에서 특별히 인지되거나 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 양강초등학교 등 주거 및 교육 시설이 인접해 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.