나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73580 [1] 경기도 의정부시 신곡동 764-8 스테이션615 3층 310호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인사이트 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "경기도청북부청사역"(의정부경전철) 남측 인근에 위치하고, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 청사 및 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 "경기도청북부청사역"(의정부경전철)이 소재하는 등 제반 대중교통수단의 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 16층 건내 제3층 제310호(사용승인일:2019.06.03) 외벽: 석재붙임, 복합판넬마감, 몰탈위페인트마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 섀시창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 스프링클러, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기, 기계식 주차설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

본건인 인접토지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 왕복 2차선 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(2013-06-28), 중로3휴(폭 12m~15m)(접합), 과밀억제권역, <추가기재> 건폐율: 70%이하, 용적률: 800%이하, 층수: 3층이상, 건축물용도: 상업용지.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임 본건동은 집합건축물대장상 위반건축물 등재되어있음. 세부내역, (건축과-4147(2025.02.20.)호에 따른 "위반건축물 일부시정"[미시정사항: 무단증축, 지상1층, 업무시설(오피스텔), 조립식패널조, 4.5㎡] (건축과-23880(2024.09.23. 시행)호에 따른 "위반건축물 표시"[위반사항: 무단부설주차장 용도변경, 지하1층, 1대, 11.5㎡/ 무단부설주차장 용도변경, 지하2층, 1대, 11.5㎡/무단증축, 지상1층, 업무시설(오피스텔), 조립식패널조, 4.5㎡]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73580 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 신곡동 764-8 스테이션615 3층 310호

용도: 오피스텔

건축년도: 2019년 06월 03일 사용승인

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 4.64㎡ (약 1.4평)

토지 지분: 4.636㎡

건물 면적: 23.91㎡ (약 7.2평) (전용면적)

건물 지분: 23.907㎡

감정가: 126,000,000원

2. 입지조건

2.1. 교통상황

본건은 의정부경전철 "경기도청북부청사역" 남측 인근에 위치하며, 역까지 도보 접근이 용이합니다. 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진출입도 원활합니다.

2.2. 주위환경

본건 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지, 관공서(경기도청 북부청사, 경기도북부경찰청 등) 및 공원 등이 혼재된 지역입니다. 경기도청 북부청사 인근 상업지구에 속하며, 홈플러스 의정부점 등 대형 상권과 학원가도 인접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2023년 11월 22일자 의정부시의 압류입니다. 경매개시결정은 주택도시보증공사(HUG)가 2025년 11월 17일 신청한 강제경매(채권액 131,140,282원)입니다.

등기부상 총 채권액은 125,000,000원입니다.

주택임차권(지환)이 등기되어 있으나, 말소 대상입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 지환

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-20

* 확정일자: 2022-06-21

* 배당신고일자: 2024-07-26

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 결과

상기 임차인 지환은 "대항력: 없음"으로 명시되어 있습니다. 또한, 물건명세서 상 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출했습니다 [This refers to the provided information under "물건명세서 참고사항"]. 따라서 본 경매 절차를 통해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본건과 동일한 건물(스테이션615) 및 면적(23.907㎡)의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 5월 (14층): 132,000,000원

* 2024년 1월 (14층): 120,000,000원

* 2025년 9월 (13층): 115,000,000원

최근 거래가는 115,000,000원에서 132,000,000원 사이로 형성되어 있으며, 감정가는 126,000,000원입니다.

4.2. 오피스텔 매매/임대 정보 분석

제공된 JSON 정보는 주로 오피스텔 매매 사례를 포함하고 있습니다. 동일한 건물인 스테이션 615의 전용면적 23.907㎡ 오피스텔이 2024년 1월부터 2025년 9월 사이에 115,000,000원에서 132,000,000원 사이의 가격으로 거래되었습니다. 현재 임대 정보는 직접적으로 제공되지 않았으나, 통상적으로 오피스텔의 임대 수익률은 시세 및 지역적 요인에 따라 변동됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 홈플러스 의정부점과 같은 대형 마트가 위치하여 쇼핑 편의성이 높습니다. 또한, 경기도청 북부청사, 북부경찰청 등 관공서가 인접해 있으며, 의정부 과학도서관도 가까이 있습니다. 의정부역 주변의 번화가와는 다소 거리가 있으나, 경기도청 북부청사역 주변으로도 근린생활시설 및 상업 시설이 발달되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 인근에 동오리 산과 같은 자연 녹지 공간도 있어 산책 및 휴식을 취하기에 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건 건물(스테이션615동)은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 구체적으로는 지상 1층의 무단 증축(4.5㎡)과 지하 1, 2층 부설주차장의 용도 변경(각 11.5㎡) 사항이 확인되었습니다 [This refers to the provided information under "기타참고사항(임대관례 및 기타)" and "건축물표제부 요약"]. 이러한 위반건축물은 철거 명령, 이행강제금 부과 등 행정적 제재 대상이 될 수 있으며, 향후 건축물 가치 하락의 주요 요인이 될 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이 언급되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 해당 물건과 관련된 조건 변경이 있었음을 시사하며, 경매 절차 진행 또는 낙찰 후 인수에 영향을 미칠 수 있는 사안으로 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

초기 정보에 '대항력있는 임차인'으로 언급되었으나, 권리분석 섹션에서 설명한 바와 같이 해당 임차인(지환)은 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 현 시점에서는 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다. 다만, 확약서의 이행 여부에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부경전철 경기도청북부청사역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 오피스텔입니다. 주변 상권이 발달해 있고 관공서 및 편의시설 접근성이 좋습니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 위반건축물 등재 사실입니다. 이는 향후 이행강제금 부과 및 철거 등의 문제가 발생할 수 있어 상당한 주의가 필요합니다. 임차인 관련 사항은 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 최종적인 절차 진행 여부를 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경기도청북부청사역 역세권으로 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 우수한 생활 인프라: 관공서, 마트, 다양한 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 잠재적 가치 상승: 위반건축물 문제를 해결하고 합법적인 상태로 복원한다면, 오피스텔의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 126,000,000원이며, 최근 실거래가는 115,000,000원에서 132,000,000원 사이입니다.

본 물건은 위반건축물이라는 중대한 하자 요인을 내포하고 있어, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다. 위반건축물에 대한 이행강제금 및 원상복구 비용 등을 고려할 때, 감정가보다는 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

안전 마진 확보를 위해, 예상 입찰가는 100,000,000원에서 115,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 위반건축물 리스크 해소 비용과 향후 시장 상황을 종합적으로 판단하여 최종 결정해야 합니다.

임차인의 보증금 125,000,000원은 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.