나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13302 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1061-30 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하는 "서울독산초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평슬라브지붕 5층 건 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2020-12-31) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 평지로서, 공동주택(다세대주택), 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-02-14)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년) <건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-03-27)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-03-21)(지정기간: 2024.04.04. ~2025.04.03./2025.04.04.~2026.04.03.),토지거래계약에관한허가구역(2025-03-14)(지정기간: 2025.3.19.~2026.4.3.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한 허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정 되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금330,000,000원 임대차계약일자 : 2021년2월19일 임차권자 : 권채선

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13302 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1061-30 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 364,000,000원

토지면적: 37.52㎡ (약 11.35평)

토지지분: 37.5181㎡ (약 11.35평)

건물면적: 57.11㎡ (약 17.28평)

건물지분: 57.11㎡ (약 17.28평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권OO

건물 사용승인일: 2020년 12월 31일

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 독산동, "서울독산초등학교" 남측 인근.

주위 환경: 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 소재하는 주택지대. 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

도로: 본건 남동측으로 약 6m 도로에 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을구 4번 근저당권 (주식회사대부리더스, 2022-09-29, 75,000,000원).

인수되는 권리: 없음 (물건명세서상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으며, 대항력 있는 임차인의 보증금은 배당으로 전액 변제될 것으로 예상됨. 단, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "을구 5번 2023.8.14. 제145627호 주택임차권등기"가 기재되어 있어, 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수할 가능성이 있으므로 주의 필요).

등기부채권 총액: 497,761,749원.

임차인 현황:

* 임차인: 권채선

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 11일

* 확정일자: 2021년 3월 2일

* 배당신고일자: 2023년 8월 14일

* 대항력: 있음

1.3. 상권분석

건물 개요: 철근콘크리트구조, 철골콘크리트구조, 평슬라브지붕 5층 건물 중 제4층 제402호.

주변 매매 정보 분석:

* 2026년 5월, 독산동 886-6, 더하우스비동 (2017년 준공, 53.72㎡ 전용): 440,000,000원.

* 2026년 5월, 독산동 972-50, 로얄팰리스5 (2023년 준공, 29.87㎡ 전용): 325,000,000원.

* 2026년 5월, 독산동 960-11, 엘리체 (2012년 준공, 21.99㎡ 전용): 140,000,000원.

시세 분석:

본건은 전용면적 57.11㎡ (약 17.28평)의 다세대주택으로, 2020년 12월에 사용승인되었습니다.

가장 유사한 거래 사례는 2017년 준공된 '더하우스비동' (53.72㎡)으로, 4.4억 원에 거래되었습니다. 본건이 이보다 최신 건물이고 면적도 약간 더 넓으므로, 시세는 4.0억 원 ~ 4.5억 원 수준으로 평가됩니다.

2023년 준공된 '로얄팰리스5' (29.87㎡)가 3.25억 원에 거래된 것은 면적 차이를 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 서울독산초등학교 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

교통: 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 접근성이 좋습니다.

편의시설: 주택가에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변 환경: 다세대, 다가구 주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

정비구역 지정: 본건은 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 추진 가능성 또는 건축 관련 규제 변화에 영향을 받을 수 있습니다.

건축 허가·착공 제한: 2024년 2월 14일부터 2년간, 그리고 2025년 3월 27일부터 2년간 건축 허가 및 착공이 제한된 지역입니다. 이는 신축, 증축, 개축 등의 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

토지거래 계약 허가구역: 2024년 4월 4일부터 2026년 12월 31일까지 기간별로 토지거래 계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 토지 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 함을 의미합니다. (본건의 구체적인 지정 내용 및 적용 여부는 추가 확인 필요).

대항력 있는 임차인: 물건명세서 상 대항력 있는 임차인 권채선(보증금 3.3억 원)이 존재하며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있다는 주의사항이 명시되어 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점을 고려하면, 해당 보증금은 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 높다고 해석될 수 있으나, 최종 확인 필요).

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 2020년 준공된 다세대주택입니다. 초등학교가 인근에 있고 교통 여건도 양호한 편입니다. 권리 관계상 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 가장 큰 특징이며, 물건명세서 상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 임차인의 보증금 전액이 배당으로 처리될 가능성이 높게 예상됩니다. 하지만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 임차권 등기가 명시되어 있고, 보증금 잔액 인수 가능성에 대한 주의 문구가 있어, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 배당표 확인이 필수적입니다. 또한, 정비구역 지정 및 건축 관련 제한 사항들은 향후 개발 계획 및 재산권 행사에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 주변 시세를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단되나, 경쟁 입찰 시에는 이러한 리스크 요인을 충분히 감안해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

우수한 입지: 초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

잠재적 개발 가능성: 정비구역 지정으로 향후 재개발 시 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 364,000,000원

주변 실거래가 분석 결과, 본건(57.11㎡)과 유사한 조건의 물건들이 400,000,000원 ~ 450,000,000원 범위에서 거래되고 있습니다.

권리 분석 상 인수 보증금 합계가 0원으로 예상되어, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없을 것으로 보입니다. (단, 최종 확인 필요).

따라서, 예상 입찰가는 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 결정할 수 있습니다.

보수적으로 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 330,000,000원 ~ 380,000,000원.

* 330,000,000원은 감정가의 약 90.7% 수준입니다.

* 380,000,000원은 시장 시세 범위 내에서, 감정가를 소폭 상회하는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.