나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52187 [1] 서울특별시 서대문구 창천동 510-2 쓰리알유시티아파트 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 동교동 소재 지하철2호선ㆍ공항선ㆍ경의중앙선인 "홍대입구역 5번출구" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 공원, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철2호선ㆍ공항선ㆍ경의중앙선인 "홍대입구역 5번출구" 등 이 소재하여 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하6층, 지상12층 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설 건물 내 제4층 제404호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방으로서 주차장설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지대에 조성된 4필 일단의 대체로 사다리형의 토지로서, 주상복합 건부지(도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설) 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 신촌로 및 연희로2길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

창천동 510-2 : 도시지역(2012-08-09), 준주거지역, 지구단위계획구역(신촌지구일대(문의:도시관리과)), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선임. 창천동 374, 374-1, 510-1 : 도시지역(2012-08-09), 준주거지역, 지구단위계획구역(신촌지구일대(문의:도시관리과)), 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경52187 (1) 경매 물건에 대한 보고서입니다.

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 서울특별시 서대문구 창천동 510-2 쓰리알유시티아파트 4층 404호에 소재합니다.

건축물대장상 주용도는 공동주택이며, 세부 용도는 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2013년 9월 13일에 사용승인되었습니다.

총 12층 건물 중 4층에 위치하며, 해당 호실은 404호입니다.

2.2. 권리관계

본 물건은 서울서부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 11월 15일자 국민건강보험공단의 압류(갑5)이며, 이후 모든 압류 및 강제경매 개시 결정 등기는 말소될 예정입니다.

2.3. 면적 및 가격

감정평가액은 227,000,000원입니다.

토지 면적은 4.06㎡ (약 1.23평)이며, 건물 전용면적은 17.19㎡ (약 5.20평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

2.4. 기타 기본사항

본 물건은 토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 서대문구 창천동에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 공원, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

3.2. 교통 및 접근성

지하철 2호선, 공항철도, 경의중앙선인 "홍대입구역" 북측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량 진출입이 가능하며, 주위에 노선버스 정류장이 다수 소재합니다.

본건 남서측 및 북서측으로 신촌로 및 연희로2길과 접하고 있습니다.

3.3. 토지 이용계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신촌지구일대)에 속해 있습니다.

가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.), 관련 규정을 확인해야 합니다.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (김민식)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021년 2월 26일

배당신고일자: 2023년 5월 1일

대항력: 있음

* 임차인: 김태승

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021년 2월 26일

배당신고일자: 2023년 5월 1일

대항력: 있음

4.2. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 3번 순위로 주택임차권(김민식외 1명)이 200,000,000원으로 등기되어 있으며, 이는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 전입일자 및 확정일자는 2021년 2월 26일입니다.

말소기준권리인 갑8 (주택도시보증공사, 강제경매)보다 선순위의 임차권 등기입니다.

4.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 순위 3번 주택임차권 등기가 있습니다.

해당 임차인의 보증금(200,000,000원)이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4.4. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2022년 11월 15일에 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑5)입니다.

5. 상권분석

5.1. 상권 개요

본건은 홍대입구역 인근에 위치하여 역세권 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

주변에 아파트, 주택가 및 다양한 근린생활시설, 업무시설, 교육시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

5.2. 경쟁 및 잠재력

홍대 상권의 특성상 젊은층 유입이 많고, 다양한 문화 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

소형 주거 공간으로서 1인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 편의시설

인근에 공원, 공공시설, 교육시설, 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

홍대입구역 주변의 쇼핑, 외식, 문화시설 등도 이용하기 편리합니다.

6.2. 주거 환경

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중에 있으며, 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 승강기, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

개별난방 방식(도시가스)입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성입니다.

김민식(주택도시보증공사) 및 김태승 임차인이 각 2억 원의 보증금을 가지고 있으며, 이 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 따라서 예상 낙찰가에 이 금액을 더하여 실질적인 총 취득 비용을 고려해야 합니다.

7.2. 토지거래 허가구역

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 토지 이용 및 전매 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

7.3. 소형 면적의 한계

전용면적 17.19㎡(약 5.2평)의 소형 주거 공간으로, 향후 재매각이나 임대 시 수요층이 제한될 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 홍대입구역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 양호한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

하지만, 2억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인의 존재는 상당한 인수 부담으로 작용하므로, 철저한 권리 분석과 함께 임차인과의 명도 및 보증금 인수 계획 수립이 필수적입니다.

이러한 위험 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 홍대입구역(2, 공항, 경의중앙선)의 탁월한 교통 접근성.

* 도심 접근성: 서울의 주요 업무 지구 및 상업 지구로의 편리한 이동.

* 배후 수요: 풍부한 유동인구와 1인 가구 임대 수요.

* 지역 개발 잠재력: 신촌지구 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성.

10. 예상 입찰가

감정가: 227,000,000원

최근 매매 사례 분석 (2026년 3월, 5월 거래 기준):

* LK타운 (전용 23.69㎡, 2020년식): 345,000,000원 (9층)

* 금반석시티빌39차 (전용 39.77㎡, 2015년식): 420,000,000원 (3층)

* (68-40) (전용 50.66㎡, 2013년식): 360,000,000원 (4층)

본건은 전용면적 17.19㎡이며, 시세상 유사 면적(LK타운)의 가격을 환산하면 약 250,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가는 227,000,000원이며, 가장 큰 인수 부담인 선순위 임차인의 보증금 2억 원을 고려해야 합니다.

따라서, 실질적인 총 취득 비용을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 200,000,000원 ~ 210,000,000원

* 주변 시설 조사 결과, 본 물건지 인근에서 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설은 명백하게 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 최종 판단하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.