나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13351 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 905-79 하늘채 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2025.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "박미삼거리" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 도시형생활주택(다세대주택), 일부 근린생활시설, 남측 인근에 백산초등학교, 시흥중학교 등 교육기관이 소재하는 등 주거지로서의 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 지하철교통은 다소 원거리에 지하철역이 위차하나, 남서측 인근의 시흥대로에 건설되는 신안산선(여의도-한양대)이 완공되면 호전될 것으로 사료되며, 시흥대로와 독산로를 운행하는 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 이용가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 5층건 중 재5층 제501호로서 2016.05.13.사용승인 되었음. 필로티형으로 거실과 침실, 욕실은 발코니 확장형임. 마감구조는 외벽: 치장벽돌조임. 내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감. 창호:하이샷ㅅ;창호 복층유리임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 방2, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1 등)으로 이용중임.

설비내역

위생.급배수시설, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 1층에 주차장 설치됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형의 평탄한 지반으로" 하늘채" 겅부지로 이용됨.

인접 도로상태등

북동측으로 8M 포장도로에, 북서측과 남동측으로 노폭 약4M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1), (2): 공히 도시지역,, 제2종일반주거지역. 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면 구역)<골항시설법>, 대공방어협조구녕(위탁고도:해발194M(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위 사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-22-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대 상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가두, 아파트, 연ㄹ힙.다세대ㅡ 지정기간:2025.08.26-2026. 08.25)< 토지거래거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상:아파트/지정기간:2025 .10.20~2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임. * .2024.03.15.서울남부지방법원의 임차권등기명령(2024카임11251)에 의거 주탣임차 권 설정됨. (임차보증금:184,500,000원-). 기 타 : 본건 호수는 주택과-25096(2013.08.30)호에 의거 위반건축물[패널조6㎡(주거)무단 증축]로 집합건축물대장(전유부, 갑)에 표기됨.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건개요

경매 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13351 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 소재지 및 물건내역

소재지는 서울특별시 금천구 시흥동 905-79 하늘채 제5층 제501호입니다.

건축물 용도는 도시형생활주택입니다.

토지 면적은 15.64㎡ (약 4.73평)이며, 토지 지분은 15.64㎡ (약 4.73평)입니다.

건물 면적은 27.00㎡ (약 8.18평)이며, 건물 지분은 27㎡ (약 8.18평)입니다.

건물 제시외 면적은 6.80㎡ (약 2.06평)입니다.

1.3. 감정평가요약

감정가는 203,080,000원입니다.

구분건물감정평가요항표에 따르면, 본건은 2016년 05월 13일 사용 승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 5층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다.

내부 구조는 방 2개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실/화장실 1개로 이용 중이며, 발코니 확장형입니다.

건물 외벽은 치장벽돌조, 내벽은 종이벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 복층유리입니다.

설비로는 위생/급배수, 도시가스 개별난방, 화재탐지 및 경보기, CCTV, 1층 주차장이 설치되어 있습니다.

토지는 2필지 일단의 가장형 평탄지반으로 '하늘채' 부지로 이용 중입니다.

도로는 북동측 8M, 북서측 및 남동측 약 4M 포장도로에 접해 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '박미삼거리' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 도시형생활주택(다세대주택), 일부 근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.

남측 인근에 백산초등학교, 시흥중학교 등 교육기관이 소재하여 주거지로서의 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 지하철 교통은 다소 원거리에 위치합니다.

남서측 인근에 건설 중인 신안산선(여의도-한양대)이 완공되면 교통 여건이 호전될 것으로 예상됩니다.

시흥대로와 독산로를 운행하는 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다 (2025.08.26-2026.08.25).

추가로 아파트 거래에 대한 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31까지로 명시되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

본 경매의 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 주택도시보증공사(채권자 겸 임차인, 김 )가 있습니다.

임차보증금은 184,500,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2022년 03월 04일, 확정일자는 2022년 02월 14일, 배당신고일자는 2024년 03월 22일입니다.

본 임차인은 대항력이 없습니다.

주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되며, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다.

인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 등기부 현황 요약

- 소유권보존: 강태영 외 3명 (2016.05.17)

- 공유자전원지분전부이전: 문관영 (2016.12.29)

- 주택임차권: 김새로미 (184,500,000원, 2024.03.22 말소)

- 소유권이전: 박영하 (2022.03.25)

- 압류: 금천구(서울특별시), 국민건강보험공단 (말소)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (184,500,000원, 2025.11.18 개시결정, 말소기준권리)

- 압류: 부산지방검찰청서부지청장 (2026.05.26)

3.4. 권리분석 최종결론

본 건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(2025.11.18.)보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

이에 따라 매각으로 인해 위 등기부 상의 대부분의 권리(압류, 강제경매, 임차권 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기조건 등 특수매각 조건이 존재하므로, 입찰 전 반드시 해당 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 시흥동은 주거지역으로, 단독주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

'박미삼거리' 인근으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

4.2. 상업시설 현황

부동산 감정평가요항표에 따르면, 주위에 일부 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

다만, 중심 상업지역보다는 주거 기능 위주의 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 백산초등학교, 시흥중학교 등 교육 시설이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변에 다양한 주택 유형과 일부 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

정확한 대형 편의시설(마트, 병원 등)의 위치는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.3. 주차시설

건물 내 1층에 주차장이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건은 건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있습니다.

구체적으로 패널조 6㎡(주거) 무단 증축이 확인되었습니다.

이로 인해 원상복구 명령, 이행강제금 부과, 건축물 하자 보수, 재산권 행사 제한(대출 불가, 임대차 제한 등) 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

향후 법규 개정이나 지자체 방침에 따라 이행강제금 부과 방식이나 금액이 달라질 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 및 임차권 관련

본건은 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

이는 HUG가 임차인에게 보증금을 대위변제하고, 매수인은 임차권 승계 부담 없이 취득하는 조건입니다.

명시적으로 인수되는 보증금은 없으나, 관련 조건 및 절차에 대한 정확한 이해가 필수적입니다.

6.3. 시장 시세 변동 가능성

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보는 건물이 신축(2016년)이 아니며, 종류도 본건과 다른 연립주택입니다.

따라서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

본건의 건물 면적(27㎡)과 감정가(203,080,000원)를 고려할 때, 3.3㎡당 감정가는 약 752만원 수준입니다.

위반건축물 존재와 HUG 인수조건 등으로 인해 시장 거래 및 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 시흥동의 도시형생활주택으로, 신안산선 완공 시 교통 여건 개선이 기대되는 지역에 위치합니다. 2016년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

하지만, 가장 큰 리스크 요인은 위반건축물 등재 사실입니다. 이는 매수 후 부담이 될 수 있으며, 건축물대장상 위반건축물 등재로 인해 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경은 임차인 보증금 부담이 없다는 점에서는 긍정적이나, 해당 조건의 세부 내용을 정확히 이해하고 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축에 가까운 건물 연식과 향후 교통망 확충(신안산선)으로 인한 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

위반건축물 문제를 해결(원상복구 또는 양성화 등)할 경우, 해당 건물의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 투자 수익률을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 203,080,000원입니다.

위반건축물로 인한 리스크, HUG 인수조건 등의 특수성을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

일반적으로 위반건축물이 있는 경우, 감정가의 10~30% 이상 할인된 가격으로 낙찰되는 사례가 많습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 142,000,000원에서 162,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 본인의 투자 성향, 자금 계획, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.