나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104384 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1072-100 제이엠빌리지 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동에 소재하며 "사당초등학교" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 도보 약 10-15분 거리에 지하철역(2ㆍ4호선:사당역)이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2021.06.02) 외벽 : 석재 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 알루미늄샷시창호로 추정됨.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 내부구조 및 이용상황은 후첨 "내부구조도" 참조바람. ※ 본건 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부이용상황을 확인하지 못하였는 바, 내부구획 및 이용상황 등은 건축물대장상 건축물 현황도를 기준으로 표기하였으니 경매진행시 재확인바람.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 노폭 약 3미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104384 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1072-100, 제이엠빌리지 2층 202호

* 용도: 다세대주택

* 건물 사용승인일: 2021년 06월 02일

* 감정가: 333,000,000원

* 토지 면적: 17.56㎡ (약 5.31평)

* 토지 지분: 17.56㎡ (약 5.31평)

* 건물 면적: 22.80㎡ (약 6.90평)

* 건물 지분: 22.8㎡ (약 6.90평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 6층 (본건 2층)

* 세대수: 9세대

2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 관악구 남현동에 소재하며 "사당초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통은 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 도보 약 10~15분 거리에 지하철 2호선 및 4호선 사당역이 소재하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

* 토지는 세장형 토지로서 다세대주택 등의 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 노폭 약 3미터 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리는 갑4, 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(2025년 11월 17일 접수)입니다.

* 등기부상 특이사항으로 을1, 김 의 주택임차권(채권액 330,000,000원)이 존재하며, 전입일자(2022년 10월 25일) 및 확정일자(2022년 10월 06일)가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.

* 물건명세서상 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 보증금 330,000,000원에 차임 100,000원이며, 배당신고일자는 2024년 10월 30일입니다.

* 채권 총액은 330,000,000원으로, 임차인의 보증금액과 동일합니다. 따라서 임차인이 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 해당 금액은 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

* 본건 외 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 남현동 지역은 사당역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역입니다.

* 최근 인근에서 거래된 다세대주택의 매매 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 20일: 서울 관악구 남현동 602-243 소재, 2015년 건축, 전용면적 50.37㎡ (약 15.2평) 다세대 주택 509,000,000원에 거래 (3.3㎡당 약 1,074만원).

* 2026년 7월 6일: 서울 관악구 남현동 602-209 소재, 2016년 건축, 전용면적 43.94㎡ (약 13.3평) 다세대 주택 510,000,000원에 거래 (3.3㎡당 약 1,285만원).

* 2026년 7월 6일: 서울 관악구 남현동 1080-4 소재, 1991년 건축, 전용면적 48.29㎡ (약 14.6평) 연립 주택 335,000,000원에 거래 (3.3㎡당 약 733만원).

* 본건은 2021년 준공된 신축 건물로, 면적은 전용면적 22.80㎡ (약 6.90평)입니다.

* 주변 신축 다세대의 3.3㎡당 매매가를 고려할 때, 본건 건물 자체의 시장 가치는 약 7천만 원에서 8천만 원 수준으로 추정됩니다.

* 다만, 본건의 감정가가 3억 3천3백만 원으로 책정된 것은, 건물 면적 대비 상당히 높으며, 토지 지분의 가치 또는 향후 개발 가능성 등을 포함한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 사당초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 도보 10~15분 거리에 지하철 2, 4호선 사당역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 주변에 근린생활시설이 소재하고 있으며, 사당역 주변으로 다양한 상업 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택이 밀집한 주거 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오 시설: 본건 주변 지역은 주로 주거 용도로 이용되고 있으며, 지도상 인근에 유해하거나 혐오 시설로 분류될 만한 대규모 시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 김 임차인의 보증금 3억 3천만 원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인에게 인수됩니다. 이는 본건 투자에서 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 토지거래허가구역 지정: 본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(지정 기간: 2025.10.20~2026.12.31 / 2025.8.26~2026.8.25). 매각 기일이 이 기간 내에 포함될 경우, 매수인은 허가를 받아야 하므로 절차상 확인이 필요합니다. (현 시점 2026년 8월에는 지정 기간이 남아있습니다.)

* 내부 미확인: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용상황 확인이 이루어지지 못했습니다. 건축물대장상 현황도를 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 상태와 구조는 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 서울 관악구 남현동의 사당역 역세권에 위치한다는 입지적 강점을 지니고 있습니다.

* 그러나 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 3억 3천만 원이 매수자에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이로 인해 총 부담액이 예상보다 커질 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정, 내부 상태 미확인 등 추가적인 고려사항이 있습니다.

* 투자 결정을 위해서는 임차인의 배당 결과 및 건물 내부 상태를 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 역세권 입지: 사당역(2, 4호선) 도보 이용 가능 거리로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 교육 환경: 초등학교 인접으로 가족 단위 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 건물 면적 기준 시세는 약 7천만 원~8천만 원 수준으로 추정되나, 감정가는 3.33억 원입니다. 만약 임차인 보증금을 인수하지 않는다면, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있으나, 인수 시에는 총 부담액이 시세를 크게 초과할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 333,000,000원입니다.

* 가장 중요한 변수는 대항력 있는 선순위 임차인 김 의 보증금 330,000,000원입니다. 이 금액이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수하게 됩니다.

* 현재 채권 총액과 임차인 보증금이 동일하여, 임차인의 배당 여부에 따라 매수인의 최종 부담액이 크게 달라집니다.

* 건물 면적(6.90평)만을 기준으로 한 주변 시세는 3.3㎡당 약 1,000만 원 ~ 1,200만 원으로, 약 7천만 원 ~ 8천만 원 수준으로 추정됩니다.

* "인수 보증금"을 제외하고 예상 입찰가를 산정하라는 지시에 따라, 건물 자체의 시장 가치와 잠재적 수익성을 고려한 낙찰가 범위를 제시합니다.

* 만약 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수할 수 있다면, 인수 부담이 없으므로 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 이 경우, 건물 자체의 가치와 감정가의 괴리를 고려하여, 보수적으로 1억 원 ~ 1억 5천만 원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 주의사항: 임차인이 보증금을 전액 인수해야 할 경우, 총 부담액(낙찰가 + 3.3억 원)이 시세를 훨씬 초과할 수 있으므로, 이 경우에는 입찰을 재고해야 합니다. 따라서, 임차인의 배당 결과를 반드시 확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.