나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13314 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1006-163 애경마인드 제2층 제202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "가산중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 중·소규모 공장, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 "독산역"이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건내 제2층 제202호로서, (사용승인일 2020.09.08) 외벽: 외장석붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(이용상황 및 내부구조는 후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 위생, 급·배수설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13314 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1006-163 애경마인드 제2층 제202호

용도: 오피스텔

감정가: 339,000,000원

토지면적: 27.52㎡ (약 8.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

건물 사용승인일: 2020년 09월 08일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "가산중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 중·소규모 공장, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 "독산역"이 위치하는 등 대중교통 이용은 보통입니다.

건물구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 7층 건물 내 제2층 제202호입니다. 건물은 2020년 9월 8일에 사용승인되었으며, 외벽은 외장석붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

이용상태

본건은 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

인접도로 상태

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

경매개시 원인 및 채권자

본 경매는 주택도시보증공사가 채권자인 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 09월 15일 접수된 강서세무서장의 압류(체납징세 과-티53758)입니다.

주요 권리 내역

* 갑5: 강서세무서장의 압류 (말소기준권리, 말소 예정)

* 갑6: 주택도시보증공사의 가압류 (말소 예정)

* 갑7: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (본건 경매 사건, 말소 예정)

* 을3: 최미리(주택도시보증공사)의 주택임차권 (보증금 337,000,000원, 말소 예정)

임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-06

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함하여, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인: 최 (주택도시보증공사)

보증금: 337,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-07

확정일자: 2021-08-13

배당신고일자: 2023-09-21

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

인수되는 권리 여부

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 특히, 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다.

채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,125,000,000원 (주택도시보증공사 가압류 788,000,000원 + 주택도시보증공사 강제경매 337,000,000원)입니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항

본건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 주택도시보증공사의 보증 조건 변경으로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

지역 특징

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치하며, 주변은 오피스텔, 주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재된 복합 용도 지역입니다. 이는 다양한 임대 수요층을 확보할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

주변 상업 시설

"가산중학교" 인근으로 기본적인 생활 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있으며, 독산역 역세권에 해당하여 상업 활동이 비교적 활발한 지역으로 판단됩니다.

잠재적 임대 수요

인근의 직장인, 학생 등을 주요 임대 수요층으로 예상할 수 있습니다. 신축 건물이라는 점은 임대 경쟁력 확보에 긍정적인 요소입니다.

1.4. 생활정보

교육시설

가산중학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

교통시설

지하철 1호선 독산역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

편의시설

근린생활시설 및 상업시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역(남부교육청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

건축물 관련 규제

토지이용계획에 따른 건축물의 최고 높이 제한, 장애물 제한 표면 구역 등으로 신축 또는 증축 시 관련 법규 준수가 필요할 수 있습니다.

공동담보 및 HUG 인수조건 변경 관련 불확실성

공동담보 물건이라는 점은 채무 구조의 복잡성을 시사하며, HUG 인수조건 변경은 향후 보증금 관련 문제 발생 시 처리 과정에 변동 가능성을 내포합니다. 다만, 본건의 경우 대항력 있는 임차인이 없고 인수되는 보증금이 없어 이러한 리스크는 현재로서는 크지 않습니다.

향후 시장 변동 가능성

금천구 지역의 부동산 시장은 개발 계획 및 주변 환경 변화에 따라 변동될 수 있으므로, 지속적인 시장 모니터링이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

장점

* 2020년 준공으로 비교적 신축 건물이어서 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 독산역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리하고, 배후 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

* 주변 환경이 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 좋습니다.

단점

* 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하고, 공동담보 물건이라는 점에서 채무 구조가 복잡합니다.

* 토지이용계획상 다수의 제한 사항이 존재하여 향후 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경으로 인한 잠재적 변동 가능성을 고려해야 합니다.

종합 평가

본 물건은 신축급 오피스텔로서 역세권 입지를 갖추고 있어 투자 가치가 있으나, 복잡한 채권 관계와 토지 이용 제한이라는 리스크 요인을 함께 가지고 있습니다. 현재 정보상으로는 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔이라는 점은 안정적인 임대 수익을 기대하게 합니다.

* 금천구 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 권리 분석상 명확한 인수 부담이 없어 명도 관련 위험이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

인근 부동산 시세 조사 결과, 독산역 인근의 40~50㎡ 규모 오피스텔은 신축 또는 준신축 건물의 경우 3억원대 후반에서 4억원 초반대에 거래되거나 호가가 형성되어 있습니다. 본 물건과 유사한 규모와 연식의 오피스텔 매매가는 현재 감정가 수준 또는 그 이상을 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

감정가 대비 분석

감정가는 339,000,000원으로, 주변 시세와 비교했을 때 적정한 수준으로 판단됩니다. 복잡한 권리 관계에도 불구하고 대항력 있는 임차인이 없고 인수되는 보증금이 없다는 점을 감안하면, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격에서 입찰 경쟁이 있을 수 있습니다.

예상 입찰가

종합적인 시세, 권리 분석, 입지 조건 등을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 340,000,000원 ~ 370,000,000원 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다. 입찰 시에는 본인이 판단하는 적정가격을 설정하고, 최고가 매수 신고가 되더라도 무리한 금액으로 낙찰받지 않도록 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.